カテゴリ:不動産( 59 )

 

ロンドン東部再開発

気がつけば6月、入梅、

トルコはどうしたのか?イスタンブールはボスポラス海峡を渡るトンネル工事をしていたはずだけど、どうなっているのだろう?この調子ではオリンピック委員会はイスタンブールを避けるだろう、オリンピックといえばこの前のロンドン、ポストオリンピックでも再開発は続く、こんなに再開発して大丈夫なのだろうか、

6月10日付けFT紙はSilvertown Quays project given go-aheadとして再開発プロジェクトにジョンソン市長がゴーサインを出したことを伝えています。

ロンドン、ドックランドのシルバータウンキー地域を「ブランドパビリオン」として変身させる再開発計画(15億ポンド)にジョンソン市長は同意。

50エーカーの敷地は1500の住宅にくわえ、商業および小売店舗、ビジネス促進スペースで構成される予定。

開発事業者のSilvertown PartnershipはChelsfield Properties(開発事業者)と First Base(再発専門業者)によるコンソーシアム。この土地の所有者であるThe Greater London Authorityが2012年に同社を優先開発業者に選定、マスタープランを含む計画概要申請はアラップによって作成され、2014年にNewham議会に提出の予定。

このニュースはBBCも6月10日にShopping destination for Silvertown Quays in £1.5bn dealとして報道しています。

こちらでは「このNewhamで行われる計画は9000人の職の創設、そして2038年までに65億ポンドの経済効果を見込んでいる」とあります。さらに「計画の一部として同地域とExCelを結ぶ新しい橋梁の建設が予定されており、これにより新しいクロスレイル駅とのアクセスが確保される」とあり、地域の利便性向上が伝えられています。

この再開発の目玉はブランドパビリオン、世界的に有名なブランドを結集しブランドパークにしようというもの、いまのところアップルやナイキの名前が挙がっています。

しかしいまさら有名ブランドが結集し、ブランドのディズニーランドと目指したところで、そこを目掛けて人は集まるのだろうか?

世界的開発事業者が考え、大勢のコンサルやマーケターと際限なく議論を重ねて作り上げた計画なのだから、キット上手く行くのでしょう。
[PR]

by fukimison | 2013-06-12 21:37 | 不動産  

QE2、中国へ転売か?

衆議院+都知事選のW選挙とその結果でゴタゴタしているうちにクリスマスとなりました。
怒涛の2012もあとわずか、しかしここ数年怒涛でなかった年が思い出せません。

さて久しぶりのエントリーに景観ではないもものの、建築物として捉えると大型豪華物件は本当に投資の対象足りえるのか?という疑問とともにお伝えします。

QE2といえば英国が誇るクルーズシップ、それがドバイに売却され洋上ホテルになるはずが金融危機で頓挫し、最後はどうも中国に転売されたらしいという記事です。

まずはことし7月のABにあるものから
Dubai to convert QE2 into 300-room hotel

この時点では「ドバイはRashid港を最新の観光拠点とする一環として、現在同港に係留中の英国のQE2を300室を有する豪華洋上ホテルに変身させる計画だと発表した。同クルーズシップは全長293m、2007年にドバイ政府所有の投資企業がキュウナード社から1億ドルで購入。当初計画ではパームジュメイラの目玉施設となるはずだったのが金融危機で頓挫。クルーズターミナルとして売り出すRashid港とともに18ヶ月かけて改装し高級ホテルに」とあります。

高級ホテルならキューナードラインもそれなりに納得だろうと思うのですが、12月24日付けのテレグラフ紙の報道はちょっと悲しい

QE2 to be 'sold for scrap' to China

こちらの記事の内容もAB紙と同様に2008年6400万ポンドでドバイに売却、最初は1000室のホテルに刷る予定だったが同船のオリジナリティを生かして300室のホテルにまでな同じ。

先月になって英国のコンソーシアムがロンドンへ曳航し、O2アリーナあたりで洋上ホテルへとの提案、

故郷に戻り余生を過ごすのかと思いきや、「極東のどこかへ送られる前にドライドックへ」とQE2関係者がのべたとDaily Mailが報道とあります。

今の情勢だと極東といえば中国、はっきりしたことは書かれていないけど中国でスクラップ?

それはともかくとして、大型クルーズシップは維持管理も大変だし投資に対してどの程度リターンがあったのだろう?19世紀的な旅行スタイルが21世紀の人の魅力とならなければ、やはり恐竜と同じできえてゆくのだろうねぇ・
[PR]

by fukimison | 2012-12-25 10:23 | 不動産  

米、住宅市場のミスマッチ

アメリカの住宅と言えば、郊外に建つ広い敷地の大きな家、隣の家が見えないとか、ミルクを買うにも車で10分、公共交通機関は言葉としてはあっても利用するものではない、といったイメージです。そのアメリカンドリームの住宅より都心のコンパクトな住宅が好まれ始めているという記事。

UT San Diegoの記事U.S. overbuilt in big houses, planners find はユタ大学・Metropolitan Research Centerの調査報告を紹介するもので、コンドミニアム、アパートや小型の住宅に嗜好がシフトしており、大型住宅約4000万軒が過剰供給となっているのだそうです。

「郊外に建つ大型住宅を好むとしているはアメリカ人の43%」だそうです。「1000万強がattached homes つまりタウンハウスですね、そして3000万強が敷地面積4000平方フィート弱〈371平方メートル)か、それ弱のより小型の住宅を求めている」とあります。

その裏側にあるのが、短い通勤時間、歩いて用が足せる、経済的な検討事項というのがあり、1965年から2000年に生まれた通称、ジェネレーションXやYは車での移動性を求めていないというのもあるのだそうです。

このあたり、日本の若者の特性と似ていると感じます。
もっとも日本の若者は思想的なもの(エコ・脱原発)というのもあれば、生まれてこの方ずーと不況と言われつづけ、経済的に大変慎重(臆病または無気力という意地の悪い見方もあり)というマーケティング結果が聞こえています。

smart growth、compact cityが都市計画家の言葉でなく、一般人の行動様式に入ってきたのでしょうか?
[PR]

by fukimison | 2012-08-21 11:46 | 不動産  

ドバイ、パームジュメイラの今後

毎日暑いことです。
暑いときには暑いところの話題ということで、久しぶりにバブル崩壊後のドバイ記事をお伝えすることにしました。

まず8月1日付けのArabian Businessにかの有名なパームジュメイラやワールドの開発業者であるナキールの会長インタビューがNakheel "not in a hurry" to pay creditor claims - chairmanというタイトルで紹介されていました。

「莫大な負債を抱えるナキール社会長のAli Rashid Lootah氏は13億6000万ドルに及ぶ負債について急いで支払うつもりはないし、請負業者が80%までも債務圧縮を受け入れるのではないかと期待していると述べた」

パームジュメイラやワールドの負債は80億AEDほどあり、それを交渉の末、30億AEDにまで圧縮することを債権者に飲ませていますが、さらに残りの債務を10億AEDにまで下げる計画だそうで、We expect to bring it down to not exceeding AED1bn total. We're patient. とおっしゃっていますが、こういうときにPatientという言葉がでてくるのがとってもアラビアンなカンジがします。

2008‐9年のドバイでおきあたバブル崩壊から3年、昨年は5億6200万AEDの利益だったのが今年の1-6ヶ月で7億6700万AED(2億882万ドル)にまで復調してきているのだそうです。(日本の銀行も貸し込んでいたはずですが、どのような交渉をしているのか、アラビア商人と互角に渡り合っているのかちょっと聞きたい気がします)

これを裏付けるかのように7月28日の同紙はDubai house prices up 1.8% in Q2, says Knight Frankという記事を掲載しています。

「ナイト・フランク社の世界都市指標によれば、ドバイのアパートの価格は2012年第2四半期に2%近くあがった。3月から6月、首長国全体で売買価格は1.8%上昇、過去6ヵ月で見てると5.6%上昇している。」ということで、ドバイの不動産は底を打ち、上昇に転じたのがはっきりしたということのようです。

ナイト・フランクの世界都市指標は27都市をカバーするものですが、それによると過去12ヵ月に最も良いパフォーマンスを見せたのはバンコク(29%のアップ)であり、もっとも良くなかったのは前年に比べ9%下落したテルアビブだそうです。

しかし昨年バンコクは水害に見舞われたし、テルアビブだってそれほど安全とは言い難い都市のように思いますが、どうなんでしょうね、そのあたり。
[PR]

by fukimison | 2012-08-03 16:25 | 不動産  

ベトナム初のショッピングセンター

久しぶりに不動産系記事のご紹介です。

6月25日付けProperty ReportにあるVietnam’s first shopping centre with department store unveiledという記事を中心に

記事は世界規模の建築設計・都市開発企業であるBroadway Malyanが投資管理・不動産開発のVinaCapital Commercial Center社の代理となってベトナム初のデパートが入店したショッピングセンターとなるWorld Trade Center Danagの設計および実施を行なうことになったというもの

このダナンに建設されるWorld Trade Centerはハン川に面した敷地に賃貸面積46,600平方メートル(ショッピングセンターやデパートが入店予定)の複合不動産施設を建設するもの。

9ヘクタールの計画地は2008年初頭に32階建て225室の高級アパートタワーの着工が始まり2011年末に完成、小売・商業・住宅およびホテルの建設が続いている。

6月27日付けのDesign Menaの記事First images of Broadway Malyan’s Vietnam World Trade Centreパースが出ていますが、これがベトナムのダナン?というぐらい他の都市に建設されるものというか、別の都市名を言っても同じというもの、発展を目指す中産国ということからこういう建築物が好まれるのかもしれないし、土地の有効利用(経済性が高い)のかもしれないけど、ベトナム・ダナンのイメージを保つほうが先々よいのではと、進みすぎた日本の東京にいるものは思うのでした。
[PR]

by fukimison | 2012-06-28 14:05 | 不動産  

欧米の市場環境

日本全体で空き家軒数約800万戸、さらに年20万戸が加わっていくし、千代田区の空き家率は23%という統計もでていることから、各国の不動産レポートを若干拾ってみることにしました。

すべてProperty wireの記事なのですが、2月23日付けのWeak economy takes its toll on UK property prices, research showsはタイトル通り、2007年の住動産価格より現在価格が高いのはエセックスのRochfordとSouth Lakelandの2カ所のみというHalifax社のデータ提示から始まっています。

「調査は住宅市場がピークを示した2007年、それに続く下落期、いまだに英国の住宅価格は2007年の価値に戻していないし、先にRochfordは1%、South Lakelandは0.1%高いだけ」なんだそうです。

「近年、最も住宅価格の低迷を見せた9地点は全て北アイルランドで、中でもCraigavonは2007年の213,844ポンドから2011年に103,383と半分になり最大の下げ幅を示している。」

どうも英国は北低南高という南北分断が住宅価格であるようです。
イメージ的にはアイルランド=緑の高地で良さそうに感じますけどね。安いけどミルク1本買うにしても歩いて30分なんでしょうねぇ。

2月22日付けExperts believe that Dubai’s real estate market is more secure and transparentは、MENA地域においてUAEとくにドバイは不動産投資先としては落ち着いているし、地元のバイヤーも不動産市場に強い関心を示している、また多くのアナリストも底を打ったと感じていると報じています。

「思惑買いが消えた」とありますし、まあモノによって60%も安くなったのですから適切な物件適切な値段のきちんとしたバイヤーが出始めるというのは、わからなくない話です。

それを示すのがドバイのLand Deaprtmentに報告される土地取引の数字で、第3四半期の1589件に比べ2011年第4四半期は2605件に伸びたとあります。

最後に2月15日付けProperty sales in New Zealand reach a four year high

「ニュー時ランドの住宅用不動産売買は1月に過去4年間で最高値に伸び、供給不足に加え移民やfirst time buyerからの需要と相まって、相変わらず価格も多くの大都市で上昇基調にある」

「全国を対象とした不動産価格の月次調査は過去3ヵ月で1.1%、1年前に比べ2.7%の伸びを見せている」

「オークランド地区の価格はこの3ヶ月で2.1%、昨年より5.1%、以前のマーケットピークより1.9%の伸びで他の都市よりも速い上昇を示している」

クライストチャーチでは地震で大惨事が起きたりしていますし、ニュージーランド自身が日本と同様に断層線の上にあるわけですけど、記事を読む限り不動産バブルみたいです。
ニュージーランドはオーストラリアと違って鉱物資源が豊富ではないし、観光立国というには世界のどこからも遠いし、ワイン・酪農といった農業製品が主産業であり他国からの土地騰貴は置き難いように感じますが、どうなんでしょうね。

でも楽しい老後はニュージーランドはありえるかも。。。
[PR]

by fukimison | 2012-02-24 14:57 | 不動産  

中東の不動産

本日は久しぶりにArabian Businessのサイトから中東での不動産の動きを拾ってみました。
ギリシアだ、イタリアだ、TPPだと一般紙の記事は重苦しいものが多いですが、中東はなんとなく気楽な感じがします。

まず「アラブの億万長者、ロンドンのアパートを週9万ドルで賃貸」Arab billionaire rents London flat for $90,000 a weekという相変わらずの記事。

Harrods Estateによればある億万長者はロンドンでも最高級住宅地であるKnightsbridgeにある4 Bed-roomのペントハウスを1年470万ドル、週当たり9万ドルで賃貸契約を結んだ」のだそうです。

高級物件専門のロンドンの不動産代理店は中東、ロシア、そしてアジアのお金持ちによる高級物件の引き合いが急増しているとし、平均賃貸料は前年同期の1955ポンドから4285ポンドへと値上がりしたのだそうです。

金額ベースでいうと、ロンドンにある最高級不動産の約13%は中東系の所有であり、その平均値は400万ポンドだということです。

思わず関連記事を探したところ、7月にMidEast buyers behind 20% of prime London dealsという記事が出ていました。

「IP Global社は、この12ヶ月の急激な利息上昇を受けて、ロンドン中心部の高級物件の全取引においてその20%は中東のバイヤーが控えている」と述べ、また「新たらしい報告書はロンドン中心部にある高級物件売買において国外の不動産投資化による割合は48%に達したと記している」とあることから、ロンドンの不動産が投資物件としておいしいことを表しています。

住んでいるのならまだしも、投資物件として所有しているだけなら建物に所有者の名前が書いてあるわけも無く、いままで同じような通りの風景でありながら、所有権を持つ人は半分が外国人というのはどんなもんなんね。景観がカウントされるような利益構造にならない限り、レンタブル比の高いものが幅を利かす風潮がより強くなるのは目に見えていますね。
[PR]

by fukimison | 2011-11-09 14:03 | 不動産  

第3四半期不動産概況

11月2日付けKHLにGlobal real estate markets softenという記事があり、これによれば「英王立鑑定士協会(Royal Institution of Chartered Surveyors)の最新の世界商業不動産調査は第2四半期に比べプロジェクトの開始や照会が減り見通しが不透明であることから、2011年第3四半期の不動産市場は軟調であると報じた」としています。

RICSのサイトにある3Qのリリース文によれば、最も強気なのは中国、ブラジル、そしてロシア。
中国、ブラジルはわかりますが、ロシアですか?でも本日の新聞では中国も先日の鉄道事故などからちょっと怪しい雰囲気が漂っているようですが、商業不動産市場は別なのかしらん?

そして、センチメントが最もネガティブなのが欧州、
開発圧力が最も高いのがブラジルとマレーシアとあります。

少し細かく見てみると「第3四半期において、中国とブラジルの商用不動産市場が最も良い業績を示している。ドイツ、香港そしてロシアは市場はまあまあの状態との報告。ポーランドとチェコの不動産関係者もおおよそ好感を示し、特に投資においてそれが明らか、資本価値予測もポジティブ、投資家からの需要も第4四半期にかけて上昇と見込まれる」

ちょっと不思議なのは「この3年で初めて日本からの報告は沈滞予測および資本価値でポジティブを示した」とあるあたり。
いまだに福島は小規模な臨界だ(臨界は臨界でしょう!)除染しても処分地がない!復興増税とセンチメントはネガティブ以外なにものでもないような気がしますが、いい加減もどうでも良いと居直る感じがでてもおかしくはないでしょう。

「ギリシア、アイルランド、ポルトガルからの報告はスペイン、イタリア、英国からの報告と同様に弱含みが増している」というあたりはそうだろうなぁです。

なんというのか、米国系の金融工学による幻影に踊らされる割合が益々高くなり、実態との乖離が進んでいくのが問題に感じます。

自給自足の江戸時代に戻れるわけもないけど、あと100年もすれば人口は江戸時代とおなじぐらいに減るわけだから、そのあたりをゴールに再構築でいいんじゃないかなぁ。
[PR]

by fukimison | 2011-11-03 12:21 | 不動産  

米、不動産事情を中心に

やっと朝晩涼しくなりはじめました。
9月1日防災の日、防災関係の話題を戸も思いましたが、ここ2-3日、世界都市の定義を考えていたのでそれに関係する記事からお知らせすることにしました。

少し古いですが、2010年9月27日付けフォーブスの記事America's Most Expensive ZIP Codes
米国で最も高額な〒地域、住宅価格の高い地域といわれればビバリーヒルズとステレオタイプに答えてしまう。

記事によれば、ロサンゼルスの北東、近くには国有林があるDuarteなんだそうです。

「この小さな町の不動産価格の中央値はなんと4,276,462ドル、フォーブスの最も高い地域ランキングで堂々の1位となった。この91008という郵便番号の地域にはわずか1.391人しか住んでおらず、現在市場に出ている物件は12件のみ」

広大な敷地、豪勢な住宅といったイメージが膨らみます。

「米国の高所得者向け住宅は相変わらず下落しているが、昨年(2009年)ほどではない。当社が行う高級物件のある地域トップ500ランキングで、平均的住宅価格は昨年同時期から5%下落し120万ドルだ。」

ランキングを見ると、1位から3位までがカリフォルニア州、4位ニュージャージー、5位ニューヨーク、そのあとはニューヨーク州とカリフォルニア州が交互に出てきます、しかしトップ10のうち加州が6、NYが3と断然西海岸の勝ちです。

ついでに2010年5月付けの最も高価な住宅ランキングをみるとAmerica's Most Expensive Homesをみると、市場に出ている住宅で最も高価な物件はロサンゼルスのもので1億5000万ドル、この物件の近くにあるものも1億2500万ドルで、この2軒が1位と2位を締めているそうです。第3位はタホ湖近くの牧場で1億ドル

「2010年のトップ10ランキングは6500万ドルから1億5000万ドルで、平均価格は8850万ドル、これは2009年の平均価格より1000万ドル高い」とあり、国債格付けが落ちた国なの?という気になります。

日本だって3・11後でも湾岸地域の超高層マンションを買う人はいらっしゃるわけですし、都心部に大型オフィスビル建設計画はすすんでいることを考えると、同じ構造なんだろうなと。。。

しかし2050年には都市の20%は無居住化するとした国交省の統計を見ると、大丈夫かナァと思わずには入られません。
[PR]

by fukimison | 2011-08-31 11:50 | 不動産  

香港、土地入札不調

ついに香港の不動産市場もスランプか?

8月9日付けWSJの記事Hong Kong Land Auction Draws Just One Bid

高級住宅物件のオークションで入札者は1社のみ、活況を呈していた香港不動産市場もついに、でしょうか?
[PR]

by fukimison | 2011-08-09 22:41 | 不動産