カテゴリ:不動産( 59 )

 

英の不動産事情

本日は6月29日に発表された英大手不動産開発業者売却や英不動産購入者の意識調査記事を中心にお送りします。

まず6月29日付けBloombergはMinerva Accepts Bid That Values Developer at $324 Millionとして、「シティーで2番手の不動産開発事業者Minerva社は2億260万ポンド(3億2400万ドル)で、英Area Property Partners社およびDV4社の指示を受けているファンドによる公開買い付けを受け入れた」と伝えています。

記事によればMinerva社はシティーのWalbrookおよびSt. Botolphsの開発を手がけた企業ですが、2008年にドバイのLimitless社、それに続くNathan Kirsh社の投資機関であるKiFin社と、この3年に渡り買収の対象とされていたそうです。

e-archtectの記事を見る限り、Walbrookの開発もフォスター、ヌーベル入り乱れ、さらに土地所有者と事業者の法廷闘争とお金のかかるフルコースで大変そうです。

こういうのを読むと、不幸な不動産、なるべくしてなったという言葉が浮かんできて島します。

これとは別に少し古い記事ですが、5月31日付けGlobal Property GuideにBritain to become a 'nation of renters'?という記事が出ました。

この記事は英国最大の住宅ローン企業のHalifax および National Centre for Social Researchが20歳から45歳の一次住宅取得者8000人を対象にした調査の結果概要です。

1、ほぼ50%が他の欧州諸国と同様に英国も貸家が一般となると考えている。
2、回答者の5%だけが1次住宅に向け貯蓄を行っている、残りの95%は貯蓄を行わない、したいけど出来ない、
3、3分の2が今後5年に住宅所有する見込みはないと考えており、住宅ローン申請におけるストレスや申請が却下された時の恐れが、これを行わないことの理由になっている。
4、75%超がいつか住宅を取得したいと希望しながらも、84%が銀行が自分を住宅の一次取得者としてローンを組んでくれないだろうと考えている。

さらに注目すべきこととして、Findaproperty.comによれば、両親からの経済援助のない一次住宅取得者は、初めての住宅を購入するまで平均31年(21歳から)貸家暮らしをするとあります。

住宅取得は建設産業のみならず、家電、自動車、家具などいろいろな分野に経済的波及があるだけに、ちょっと大丈夫でしょうか?

しかしローン支払いと収入、人生の楽しみ方といろいろな角度から考えた時、一概にはなんともいえないことだけは確か。
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by fukimison | 2011-07-04 12:42 | 不動産  

2011年第1四半期 高級物件動向

久しぶりに不動産情報です。

6月4日に英国を本拠とする大手不動産情報企業のKnight FrankがFirst ever Knight Frank Prime Global Cities Index, Q1 2011 resultsとするレポートを発表しました。

主要な調査結果として下記が上げられています。

1、Knight Frankによる世界主要都市インデックスでモニターされた全都市のなかで、最も価格上昇を見たのはパリの一等地で、供給に限りがあることや海外のバイヤーからの関心の高まりから、2011年3月に22.2%の上昇をみた。

2、モスクワの高級住宅市場は2011年第1四半期にかけ8.0%の下落により最も低迷した業績を示した。しかし下落率はゆっくりとしたものとなり、直近の四半期で-0.7%を記録した。

3、一年前、世界の高級不動産市場の業績についてはっきりとした地域格差があった。アジアの諸都市が価格インフレにより上位を占める一方で、欧州および米国はこれに遠く及ばなかった。しかし1年が経ち、世界の構図はそれほどはっきりとした様相を見せなくなった。

4、欧州とアジアの上位都市における業績の差はアジア諸国の政府による住宅インフレ抑制策が功を奏し始め、また欧州の高級住宅市場が沈滞から抜け出し始めたことで、その差は小さいものになっている。

5、全体として、インデックスにある諸都市は前年の12.7%に比して2011年第1四半期に6.6%の平均年間上昇を示している。これは主にアジア諸都市の緩慢な成長によるものだ。

しかし図をみると、1位のパリの22.2%以下ならぶのはアジアの都市で、香港15.5%、ヘルシンキ12.2%、上海11.0%、北京10.0%です。

これとは別に同社が5月25日発表した60% of new-build property in central London now bought by Asian buyersによれば、「当社の調査によれば、この6ヶ月間にロンドンで売却された新築物件の60%弱がアジアのバイヤーの手に渡ったことが解った。これは有利な為替相場、国際的な不動産売買におけるロンドンの優位性、資本増加における強含みの可能性、さらに長期・安定的な投資先といったことに起因すると見られる。バイヤー構成をみると、香港のバイヤーが24%で最大であり、続いてシンガポールの12%、中国10%、そして他のアジア地域となっている。

まだまだ人口増、欲しいものの沢山あるアジア、しかし人口増の次は人口減がやって来て、それに加え温暖かや自然災害の激化が予想されている今日この頃、はて、さて、今後はどうなるのでしょう?
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by fukimison | 2011-06-16 14:38 | 不動産  

各地の不動産、いくつかまとめて

3・11以降、なんとなく暗いニュースが多いので、昨日の政治の動きなど特にです。一言でいえば、まず谷垣氏の不信任、止めろとしか言っていない。建築物の反対運動がおきたとき、やめろ、いやだ、では通らない。素人の地元住民だって勉強して、案に対してこの部分に○という理由で反対であり、△にすれば解消できるといった代替案を持って対抗している。プロである政治家が代替案もしめさず、ただ止めろとは。

そんなこんなで本日はちょっと楽しい(といっては不謹慎かもしれないけど、、、、)Global Property Guide
サイト内にある、ちょっと目を引いた記事をまとめてお知らせしましょう。

まず4月26日付けのOverheated local property market sends Indian investors to Dubai

「別荘を探している富裕なインド人購買層にとり、ドバイが人気の地になりつつある。不動産バブルがはじけたことでUAEの土地価格は下落し、現在の地価は高騰中のムンバイのそれの約50%以下となっている」ではじまります。この記事にもあるように、自国の経済が上向きであれば地価は上昇し、そういう時は富裕な投資家はバーゲン物件を上手に利用して、さらに資産を増やそうとするのはインドでなくても世界中で起きることで、20年前の日本でも起きたこと。

「ムンバイの不動産価格は2009年以来、少なくとも40%上昇し、多くの地元バイヤーは海外に目を向けるようになった」とあります。記事によれば、住宅不足ではあるが、そろそろ調整がはじまるだろうと専門家は見ているとあるように、上昇は永久には続きません。

しかしフツーの日本人にとり、インドの富裕層がドバイに別荘というチョイスがふしきです。常夏のムンバイ、もう少し温和な気候の場所を選ぶんじゃないかなと思うし、中東のイスラム諸国は今ひとつ政情不安のような気がするのですが、やはり距離とか心理的な近さなんでしょうか?

次ぎは5月18日のMongolia’s housing market recovering

現在、中国領内の内モンゴル自治区は遊牧民vs炭鉱開発で騒乱が起きているとの報道がありますが、こちらはモンゴル国ウランバートルの事情です。

「ウランバートルの住宅価格指数上昇、世界で最も新しい住宅価格指数は前年度比4.46%の上昇、2001年第一四半期は1.6%の上昇で、2008年末の危機により住宅価格が下がって以来、3期連続での上昇だ」そうです。
「2001年第一四半期において、ウランバートルの平均的な住宅の価格は1平米あたり702米ドルから1223ドル程度。一方で高級アパートは1平米あたり1653米ドルから8264ドル」とあり、この価格差にびっくり。それだけ貧富の差が激しいということでしょう。

そして5月11日のHouse prices decrease in Panama, but investment boomingでは、「住宅不動産価格は下落前に1平米あたり1350米ドルから1500ドルであったものが、現在は1平米あたり1050米ドルから1200ドルという価格帯にまでさがった。一方、商用不動産価格は外国人投資家がさらに押し寄せていることから、じわじわと上昇している」

「2009年、フォーブスは引退後に生活する地ベスト10を発表した際、その中にパナマを上げている。パナマの利点は米国からのアクセスの良さ、ワールドクラスの娯楽、綺麗な海岸、安価な労働力と税制」とあり、納得です。あの国は歳入の9割がパナマ運河の通行料で、テキサスあたりに第2運河が掘られない限り、優位性は揺らぎそうもなく、であればいいんじゃない?です。
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by fukimison | 2011-06-03 11:15 | 不動産  

ドバイのナキール、2ヶ月間のレントフリー

久しぶりにドバイの不動産について。

5月16日付けArabian BusinessはNakheel offers rent-free periods to entice tenants として、108億ドルの負債を抱えるドバイの国営不動産開発事業者Nakheel社が2ヶ月のレントフリーを梃子に入居者募集をおこなっていると伝えています。Discovery Gardens とInternational Cityという開発プロジェクトで気になる賃貸料は年間25,650ディルハム そして17,100ディルハムからの物件だそうです。 (1ディルハムは22円ぐらい)

年間60万弱ですか?記事にも低価格帯とありますが、月にすれば5万円、確かに東京値段からすれば安いです。2008年のピーク時に比べ価格は半値、当事進行中だったプロジェクトも半数がキャンセルと言われていますし、この時、一番大きな傷を負ったのがドバイでブルジュ・ハリファや人工島のジュメイラプロジェクトを行っていたナキール社。この債務清算も話題を呼びましたし、2009年の金融危機もこれあり、いまだに返却の道筋も順調とはいえません。

RERAというドバイの不動産監視組織によれば、Discovery Gardens(住民約41,000人)の1bed-roomアパートの価格は2009年12月に比して30%減だそうです。

しかし問題は観光立国を目指し、投資用リゾートはいかがでしょうというマーケティングをもとに「作りすぎちゃった」という供給過剰であり、 賃貸料を下げる、レントフリー期間を長くするというインセンティブ商法はまるで日本の牛丼マーケティングと同じように共倒れの危険さえ感じます。

当然ながら5月12日付けのPoor upkeep may drive down rental prices in Dubai's JBR は、60億ディルハムもかけて開発した豪華リゾートのジュメイラ・ビーチ・レジデンス(36プロジェクト、住民15000人)で、ぬるいセキュリティー、コミュニティーエリアの管理不全、不潔なスイミングプールなどによる生活水準の低下が見られると伝えています。

多くの住民が維持管理の低下を理由に管理費の不払いを行っているともあり、ちょっと末期ですね。
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by fukimison | 2011-05-17 15:00 | 不動産  

ドバイ、ロンドン不動産に触手

久しぶりにドバイの不動産ものです。

2011年4月19日付けZawyaはNew London Property Investment Opportunity Launches In Dubaiとして、弱いポンド、賃貸不動産物件への強い需要がエンジンとなってUAEの個人投資層は、改めてロンドンの物件を物色していると伝えています。

ドバイは金融不況から回復したのでしょうか?
しかし、ブルジュ・ハリファの居住部分は空室が目立ち、投資目的で買った人たちは価格の下落、維持管理費の高さにねをあげているという記事を読んだ記憶があります。

ドバイではなく、ロンドンだから良いのでしょうか?それにしても資金が続きますね。

そこでドバイベースの不動産事業者は西ロンドンの物件、スタジオタイプで284,950ポンドからというのを賃貸利回り年に4-6%、しかもキャピタルゲイン付きで売り出しているとあります。
ドバイの人だったら旧宗主国ということで、ロンドンは身近に感じられ、そこに投資物件を購入するのは真理的バリアーはないのかもしれない。

しかし2022年にワールドカップサッカーを招致するカタールで、これを目掛けたホテル建設に投資するほうがまだ普通のような気が。。。。

やはりZawyaがQatari Developers Require Specialised Services to Protect Investments of Building Tallとしてこの動きを伝えています。

今後10年間に、住宅用、商業用、ホテル、複合利用など合わせて、20階建て以上のタワーが約800棟が計画されているとあります。

オリンピックやワールドカップサッカーでインフラ整備というのは「お約束」ですけど、その後の建設不況、維持管理問題浮上というのも「お約束」的な今日この頃、

ぜひ、失敗に学ぶカタールでね。
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by fukimison | 2011-04-20 12:21 | 不動産  

米、不動産の動向

いつもはNCE, ENR, Building, といった土木・建設系のオンラインサイトを見て回るのですが、地震・津波・原発事故以来、NRC, IAEA, FEMAといったサイトが加わりました。良く考えれば、自然に取り巻かれて私達がいること、自然は過去に囚われない、しかし、計算は過去を基にすることから想定外はおきえる、何に対しても、コントロールできると考えることは破綻につながると反省。

これがどこにつながるかというと、11年3月10日にPrudential保険が発表したPrudential Newsの記事Americans confident in recovery of real estate marketです。

記事は「本日Prudential Real Estate and Relocation Services, Inc., a Prudential Financial, Incが発表した調査によれば、住宅の売買を期待しているアメリカ人の多く-68%-は今後2-3年で不動産史上および不動産価値は持ち直すと考えている」

「この数字は2010年4月に行われた同様の調査で住宅価格の上昇を予測する人の割合(47%)を凌いでおり、不動産市場への強気予測を際立たせている。さらにこの数年間、市場が不安定だったことにも係らず、86%の米国人は不動産は良い投資だと考えていることがわかった」(調査対象:25-64才の米国人1253人、11年1月20-27日に実施)

住宅を買う気持ちのある人を対象にした調査ですから、どうしても期待値が組み込まれてしまい、安い時に買って得をしたいとか、楽観的に考えやすいと考えます。

しかし一方で「どんどん気候が激しくなっていく中、基本インフラはますますこの激しさを増す気候に耐えることが難しくなっているとした報告が出ています。その中で米国北東部の積雪により屋根が重さに耐えかね、崩落した家屋が数百戸でたことや、2008年に中国で起きた豪雪は223,000戸を押しつぶし、その保険損失額は10億ドルに登った」ことが示されています。

記事は「技術はや保険会社は、現在の建築基準では今後予想される厳しい気候パターンに耐えられないのではないか、と懸念を表している」と続き、さらに「技術者は設計により堅固な安全メカニズムを組み込むべきであるが、最低を規定している行政の建築基準は大きく立ち遅れている、保険会社はより堅固な建築がなされた住宅に安い保険料を提供し、高度危険地域に建つ家には保険契約を拒否できるよう保険契約の変更を行っている」と続きます。

これだけ天災が続くと(中には人災の色が強いものもありますが。。。)いろいろ考えます。

どこに住む、どんな生活をするはどんな人生が送りたいかとほぼ同じだ、ということをもっと良く考える必要があるのではと、しみじみ思う今日この頃です。
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by fukimison | 2011-04-01 10:49 | 不動産  

ドバイ、ブルジュ・ハリファのことなど

このところ友人と維持管理のことについて盛り上がっており、その中で感じたことなどをまとめてみました。

日本初の高級マンションといえば三田綱町パークマンションだったと思うのですが、あそこは大規模修繕もしており、マンションが100軒あったら、価値が上がるマンションは1軒のみという確率に充分あてはまる。ちなみに、管理費は全戸同一の45000円だそうです。

大規模修繕・維持管理の合意形成が取りやすい総戸数がほどほどで所得階層の揃った物件なら兎も角、買った途端に中古となり価格の下がるようなものはどうなんでしょう?しかもそれが50階もある超高層物件だったらと思うと、その近くに住むのもいろいろな意味で危険率が高くなりそうな気がします。

お題のブルジュ・ハリファですが、昨年(2010年)10月14日のMEEDにBurj Khalifa rents fall 40 per cent due to lack of tenantsというタイトルのもと「世界で最も高いビルであるドバイのブルジュ・ハリファにある賃貸アパート部分の賃料が空室の増加により最大40%下落したとBloombergは報じた。竣工から9ヶ月たち、900室あるタワーのアパート部分で約825室が空室だという。スタジオタイプの部屋で一ヶ月1815ドルに下落」だそうです。

また2010年10月21日付けemirates247の記事High service charges eating into rental yieldsによれば、「高い維持管理費が不動産投資のリターンを食っている」のだそうで、「タワーの平均的なスタジオタイプアパート(553平方フィート)を元にみると、これの維持管理費は年間29,000ディルハムで賃貸収益の36%に相当」
これが広い物件になるともっと悪くなり、986平方フィートのワンベッドだと43%になるとあります。

しかし今年2011年になってタイトルの様相が変わってきました。
2011年1月4日付けArabian BusinessのOccupancy levels rise as Burj Khalifa celebrates first birthdayによれば、トム・クルーズのMission Impossible IVの影響で2010年第3四半期から上向いてきているのだそうです。

「現在、スタジオタイプのアパートの年間賃料は20,418ドル、ワンベッド29,947ドル」とありますから、確かに持ち直しています。しかしBruj Khalifa Propertyによると「住宅ユニットの維持管理費(2010年)は1平方フィートあたり52.77ディルハムでドバイの高級物件開発事業者のものより約3倍高い。この維持管理費はcommunity service feeが42.48ディルハム、空調費9.29ディルハム、水道代1ディルハム(1平方フィートあたり)で構成されているとあります。

ドバイに修繕積立金という概念はないのだろうか?

そもそも、800m超の建物の外壁修理は可能なのだろうか?

ちょっと知りたい。
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by fukimison | 2011-03-02 11:59 | 不動産  

UAE、外国人所有企業は土地を所有できるのか?

本日は中東、UAEの話題ですが、Leasehold(借地権)か Freehold(所有権)かというのは実に悩ましい問題だと思います。
法的に見れば所有権の発生は王政というか封建制に対する大転換でしたが、たとえば日本のように所有権が強すぎると、(特に土地に対して)もう都市計画なんてないも同然になってしまう。(ワタシの土地に何を建てようとワタシの勝手理論)

これが宗教が上にある欧州だと教会の鐘楼より高いモノは建てないという暗黙の了解があり、まずまずの高さ、壁面線のあったそれなりに調和の取れたまちづくりができる。とくに英国だと国王と貴族が国土の大部分(7割と記憶)を所有しているので、賢い領主であればきちんとした都市開発が行われる(はずだ)、また99年いった長期のleasehold(いわゆる定借)で土地は取引されていく。

是とは別に、植民地を経験したAA諸国は外国人の土地所有を認めず、大抵はleasehold
これは中国人による水源地の買収、韓国人による壱岐対馬の買収といった問題が囁かれている今、転ばぬ先の杖、過去から学ぶといった理解。

水源地にように付加価値が地目山林の影にかくれてしまっているケースもあれば、定借でレジャーランドの開発をしても、契約期間が切れたときの延長はどうなるのか?PFIみたいに始めから道路建設費は30年間の通行料で元利共に回収と計算していても、あけてびっくりで苦戦しているケースもあり、分けて考える必要がありますよね。

この悩ましいleaseholdとFreeholdのハザマで、2月16日付けArabian NewsはUAE will allow full foreign ownership in 2011, says economy ministerとして「UAEの経済担当相は2011年末前に導入予定の新しい会社法は、一部のセクターで100%の外国人所有をみとめるものとなろうと語った」と報じています。

「UAEの法律は、フリーゾーン外では国民のみに企業の完全所有を認めている。現在の法律は外国人が事業を行うにあたり、UAEの国民をスポンサー、またはパートナーとすることを求めている」

そして2月17日付けGulf NewsではNew law to lift ceiling on ownershipとして「地域経済の活性化や雇用の増進のため、新法はより海外投資を呼び込むものとなろう。

Arabian Newsにもあるようにフリーゾーン外での事業では持ち株数は49%が上限とされているのが、新法でこれを撤廃し100%所有を認めるとあります。明確な新法の施行日はありませんが、来週でも来月でもありえるというコメントがあるあたりがとってもアラビアン

「この法令は、透明性や投資家の信頼性を増し、UAEの企業法、外国人投資、産業法の近代化に向けた動きの一環」とあります。

100%外国人による企業所有→法人による土地所有、日本の様にあまりに所有権が強くなければ良いのですが。。。。
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by fukimison | 2011-02-17 12:14 | 不動産  

インド、MoEFが開発中止命令

今朝の新聞、NECがレノボと合併の記事、つい数年前IBMのThink Padがレノボになって驚いたのに、今度は98シリーズのNECですか。

それはともかく、世界第2位に踊りだした中国、その中国を追うインド、華僑、印僑は世界の2大ネットワークという、しかし中国に比べニュースの出てき難いインド、本日はインドの不動産+環境記事を選んでみました。

1月20日付けWorld Residential Constructionの記事MoEF orders HCC to stop Lavasa Hill City project in Indiaの紹介から。

まずMoEFとはThe Indian Ministry of Environment & Forestsのことで、環境森林保護省。
次にHCC(ヒンドゥスタン・コンストラクション社)はインドの建設大手で、英AMECと原子力発電所の技術・調達・建設・コンサルティング業務で提携といったぐらいの大手。
そしてLavasaですが、インドの西、ムンバイなどがあるマハーラーシュートラ州の第2都市Puneの近郊にある都市です。

肝心の記事は「インド環境森林保護省は環境法違反が見つかったことを受け、開発事業者のHCCに対し、ラバサ・ヒルトップシティプロジェクトの工事を中止するよう命じた」で始まります。

「ラバサ・ヒルトップシティプロジェクトはPuneの郊外に位置し、敷地は50.6平方km。このほどMoEFは同地を訪れ、このプロジェクトが環境被害を起していると報告した。MoEfはHCC社に工事の中止を命じ、さらに2010年1月17日付けで同社に課した”かなり”の罰金支払いを求めている。さらにMoEFは同地の環境被害を修復するための復元基金設置を命じた」とあり、なかなか厳しい内容になっています。

インドといえばお役所仕事で許可の遅延といった記事を良く見かけますし、環境保護の意識はまだまだというイメージですが、ここまでお役所が命じるというのはよほどの環境被害を起しているのでしょう。

記事はさらに「MoEFはマハーラーシュートラ州政府は2001年および2004年のプロジェクト許可を発行する権限を持っていなかったと州に対しても述べている」とあります。

「2009年1月、HCC社はグジャラート州で同様の新規開発を行うための契約を結んでいる。プロジェクトの投資金額は82億ドルに登ると見られている」で記事は終わっています。

ラバサ社のサイトを見ると、ラバサはHCCが開発するインド初の計画都市であり、ムンバイから車で3時間、プネから1時間」と立地の良さを強調、敷地の70%が緑地であり、企業招致もなされており、病院、教育、商業、観光も充実といった文字が並びます(不動産広告はどこも一緒)

ラバサのマスタープランは米国のHOKが行っているとありますが、環境被害はどのように捕らえているのだろうか?

ラバサ社の株の65%はHCCが所有しており、これのIPOがらみの記事もあることから、なんかアヤシイとつい思ってしまいます。
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by fukimison | 2011-01-21 12:39 | 不動産  

各種アナリストレポート

アイルランドの住宅価格が14%下落したとのニュースをもう少し詳しくと思ってネットサーチをしていたら、House Price Crashなんていうはっきりした名前のサイトを発見。ここまで名前、良く使いました。

その中に1月4日付けMSN Moneyの記事2011 house price predictionsへのリンクがあり、これによると欧州の不動産市場は昨年に引き続きアップダウンの激しい1年になりそうです。

記事の出だしは「FindaProperty.comによれば、価格は11月0.1%に続き12月も0.5%の下落。RICS(The Royal Institution of Chartered Surveyors:不動産評価に関する世界的な組織である英国王立公認評価人協会)も住宅価格はさらに下落し、相変わらず11月も取引は低調であったとし、同じくNationwide(英国最大の住宅金融共済組合)住宅価格は0.3%下落したとレポートしている」といった具合。

2012年にならないと上昇には転じないというところで一致。

何かあったときに弱い存在であることからおきる外国人として居住するストレスとの戦いもついてくるのですが、こういうニュースを見るにつけ、円高のツヨミを生かしてのどかな欧州田園に晴耕雨読用住居を手当てしておきたいものだと思います。

そろそろ人が居住する国を選ぶ時代が本格化してくるのではと感じています。

しかし1月5日付けテレグラフ紙に掲載されたHSBC sees China and America leading global mega-boomを読む限り、今までの成長神話は不滅ですと考える人の方がメジャーだし受けるのだろうナァ。。。

HSBCのレポートによれば、2050年までに世界の経済生産は再び3倍になり、過去10年の2%から平均3%の成長へ、3位インドの8.2兆を大きく引き離し、中国は24.6兆、米22.3兆で1位と2位を占めるのだそうです。
さらに記事は「トルコはロシアを飛び越え、エジプト、マレーシアおよびインドネシアがトップ20に参入する」と続きます。

エジプト、マレーシア、インドネシアのあたりは理解できますが、トルコにポテンシャルはあるとおもいますが、昨日の記事紹介にもあるように、トルコの抱える問題が簡単に解決されるとも思えず、ロシアを抜くあたりは本当かしら?

世界有数の金融企業であるHSBCのレポートですけど、香港を楚としているあたりで中国バイアスなんていうことないでしょうね?

欧州、東南アジア、南半球、さてどこが良いか、しかし結局日本の地方都市が安定しているのかもしれない。
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by fukimison | 2011-01-06 11:54 | 不動産