カテゴリ:不動産( 59 )

 

アイルランドの不動産+α

昨日のチェルシーに続き、本日も英国方面、アイルランドの不動産記事紹介です。

私の密かな愛読コラムにTom Dyckhoff(英国の建築評論家)がタイムズ紙に寄稿するコラムがあります。その最新号が5月14日に記載されたThe future of Ireland's empty homesという記事で、リーマンショック以前、90年代GDPは約80%も伸び、ケルティック・タイガーと呼ばれたアイルランドの不動産価格は50%も下落し、何千もの新築家屋が売れずに立ち枯れ手入る、その再生の光は?といったものです。

記事中のショッキングな数字を拾ってゆくと、「最近の評価によると人口約600万のアイルランドに43万5000軒の空き家がある。2007年以来、平均不動産価格は50%下落した。大掛かりな優遇税制が投資を促進し、10万ユーロで購入し、翌週20万ユーロで売却という不動産投機が行われた」とあります。

教会とパブが点在する郊外に、なぜかアメリカ風の新築Two Family Houseの一群がある。しかも空き家。月221ユーロで閑静な住宅、優遇措置付きということは日本円で24000円弱ということで、アイルランドの田舎、良いかもしれないとそそられます。

しかし住宅が建設は→ショッピングモール→インフラの整備もとも成ったでしょうし、昔ながらのパブと教会のほかは荒れ果てた商店街が残るだけとなり、Dyckhoffいわく、toxic suburbs(焦げ付いた郊外地)状態を示しているとあります。「アイルランドにこれらの建物が必要か、または適切な場所にこれらの建物が建てられているのかどうかを誰も疑問に思わなかった」というコメントは、バブル期を経験し、その疑問は建築物を見る限り、今でも続いている日本に住むものにとって痛いものがあります。

この焦げ付いた負債をどうするのか、解体するのか?価格きり下げ?廃屋?

そこで紹介されているのが、「道路はcommunity allotmentsに(農耕をする入会地のようなもの・市民菜園)、居間にバイオマスプラントを設置、ホームレス問題は解決、財政難に喘いだ70年代のニューヨークが再生したように衰退は文化再生の糧となる」だそうです。

最後の一文、ラディカルに考えることで勝ち組よというのが良いナァ。

一方、少し古いですが4月5日のNuwire InvestorはLondon Real Estate: Weak Pound And Foreign Buyers Contribute To Price Boomという記事を掲載し、弱含みのポンドにより海外投資家がロンドンの不動産購入に乗り出し、この12ヶ月で価格は20%上昇し、2008年3月のピーク時に比して9%低いだけであり、ミニブーム状態というものです。
アナリストはこの状態はしばらく続くとしているとありますが、、、、

またロンドンの高級不動産、200万ポンド超も3%の上昇が見込まれているとあります。

でも、個人的にはゴーストタウン化した郊外をどのようにしてゆくのか?アイルランドの取り組みが気になります。
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by fukimison | 2010-05-19 10:49 | 不動産  

世界の住宅価格、2009年第4四半期報告

4月21日、英国をベースに活動する世界的な不動産エージェントのKnight Frank社が2009年第4四半期の住宅価格指標を発表しました。Knight Frank Global House Price Index – Quarter 4 2009

注目項目として
1、KF社が住宅価格指標を採取する都市の約半数で価格の上昇が見られた。
2、世界的に平均3.8%の下げを見た一方、アジアパシフィックは平均8%上昇し、最も大きな伸びを見せた。
3、最大の伸びを見せたのは香港で(30%近い伸び)、エストニア(-40%)ドバイ(-42%)ラトビア(-50%)の3都市が最も価格下落を見た都市
が記されています。

KF社の調査担当者のコメントは「世界的な住宅価格の回復はまだまだ不安定な状態であるが、表をみると二桁の伸びを見せた5カ国と10%超の下落を見せた9カ国という、両極状態が明らかになっている」。香港と中国は中国政府の景気刺激策により大きく伸びており、その恩恵を受けたオーストラリアは13.6%上昇し、世界的な不況から素早い回復を見せている。」

この表をみて「ほう!」と感じたのは21.3%の伸びを見せ3位に登場したイスラエルでしょう。パレスチナ問題、イスラムとの対立を抱えながらこの上昇、担当者のコメントも「不動産への投資誘導、利回りの低い預金といったものが不動産価格の上昇を導いている」とあります。

一方、Property Wireは4月16日Serious drop in first time property buyers expected in Australiaというタイトルのもと「金利の上昇、貸し出し基準の厳格化、政府刺激策の削減が新規購入者を直撃し、分析によれば10月の新規購入者42%に対し、2月は36%に減少した」と伝えています。

時々思うのですが、こういう不動産価格とは別に、気持ち良く暮らすって、本当の意味はどういうことでしょうね。
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by fukimison | 2010-04-22 10:11 | 不動産  

中国、70都市で不動産価格上昇

上海万博のオープンを控え、あいかわらず元気な中国、バブルだ、もう危ないとか言われていますが、4月15日に香港貿易発展局(Hong Kong Trade Development Council)が発表したリリースProperty prices in 70 Chinese cities up 11.7% in March は、国家統計局が4月14日に発表した統計によれば、中国の主要70都市における3月の不動産価格は前年比で11.7%上昇したと伝えています。

新築不動産は前年比14.2%という数字もすごいですが、高級物件は18.5%という驚異的な伸びを見せています。さらに言えば、90平米かそれ以下の広さの新築アパート物件は19%(前年比)であり、海南省の省都海口、三亜(海南島)、浙江省温州市、浙江省金華市、広東省広州市の新築住宅物件はそれぞれ64.8%、57.5%、22.3%、20.9%、20.3%(前年比)で伸びえているとあります。

こういう数字をみるとバブルだといいたくなります。

またこれら70都市の比居住用不動産も前年比5.9%で伸びているとあります。

上海万博の事前報道の画像をみても、人さばきや建築物の進行状況、この数年間で地下鉄の総延長が世界最大になったことなどを考え合わせると、本当に大丈夫なんでしょうか?
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by fukimison | 2010-04-21 17:19 | 不動産  

いわゆる、英国の路線価

昨日はチリの地震という暗めの記事だったので、本日は読み流せる記事をチョイス。
日本は確定申告の時期、思わず啄木風にじっと手を見つめる今日この頃、大英帝国の都、ロンドンで最も地価の高い住所のお話です。

この手の記事は先日もお伝えしたリビエラにある世界で最も高い住宅世界で最も高い通りをご紹介してきました。本日の記事は、2番目の記事にあるケンジントンあたりのことです。

元記事は3月11日付けのTelegraph紙のLondon's 'Chester Square' tops list of Britain's priciest addressesです。

記事は「不動産調査のMouseprice社が発表したレポートによればロンドンのチェスター広場が2年連続で英国で最も高価な住所にランクイン」というリードで始まります。

ビクトリア駅に近いベルグラビア通りにあるチェスター広場に建つ住宅の価値は(あのチャールズ皇太子vsリチャード・ロジャースが行われたチェルシー再開発の現場もベルグラビア地域です)この1年で4.8%上昇し平均660万ポンドに達した。この地の住人はマーガレット・サッチャー元首相、ロシアの大富豪でありサッカーのチェルシーを所有するアブラモビッチ氏らだ。

3月第1週、高所得者向け不動産業者のKnight Frank社は過去12ヵ月の不動産価格を見ると、英国の住宅価格は平均して4.5%増であったのに比べロンドンの高級住宅地は17%も上昇したと報じた。路線価でそれぞれ2位、3位を占めた Ingram AvenueとCourtenay Avenueだが、これらも2009年度に比して上昇している。

これについて3月7日付けのBloombergはLondon’s Chester Square Tops U.K. Priciest List for Second Year の記事で「ロンドンの高級住宅の価格が他地域の市場に比べ回復は速かったのは、売り出し物件が少ないことや弱含みのポンドが海外のバイヤーを惹きつけたことにある」としています。

Ingram Avenueにある住宅は北ロンドンのHampsted Golf Clubに隣接しており、平均16%、610万ポンドへと上昇した。これら全てはロンドンにあり、しかもトップ20のうち10がケンジントンとチェルシーにあるそうです。

最後にこの調査を行ったMouseprice社のサイトにある記事Belgravia square retains its title as most expensive place to liveから補足すると、このチェスター広場はビクトリア広場とスローン広場の間にあり、ロンドンを開発した一族とも言われるグローブナー一族が19世紀にベルグラビアの大部分を開発した時に、このチェスター広場も建設したそうです。またこの調査は土地登記所の売価統計を基にして作成されており、最も安価なのはウェールズで平均676,320ポンドだそうです。
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by fukimison | 2010-03-11 11:46 | 不動産  

世界で最も高い住宅のその後

このところ、法律だったり不動産業界の先行きだったりと重めのニュースがつづいたので、本日はお気軽系を選んでみました。

ほぼ1年前の2009年2月25日に「世界で最も高い住宅」と題してロシアのお金持ちが7億5000万ドルで購入の予定だったものの、手付けをうっただけで後がつづかずもめているフランスのリビエラにあるLa Leopoldaのことをお伝えしました。

手付金といっても5300万ドルという高額でして、それを返す返さないのすったもんだがあり、売主のSafra夫人は返してもらったらそれは全額チャリティーに寄付すると発表したりしたあげく、裁判になりました。そして3月2日のWSJはRussian Oligarch Loses $53 Million Real-Estate Depositというタイトルの元、どうもロシア富豪の旗色が悪いというニュースを伝えています。

記事は「3月1日フランスの裁判所は、ロシア人富豪Mikhail Prokhorovが2008年にニース海岸にあるVilla Leopoldaを5億ドル超で購入する契約の一部として支払った10%の手付け返還を要求する権利を有しないと判断した」と報じています。

なかなか皮肉なことに、Prokhorov氏にとり朗報であったのは、2009年12月に5600万ドルであったのがユーロの下落により5300万ドルの損失で済んだことだと記事は続いています。

同氏の弁護士はロイターに「敗訴した。裁判所は公正証書が完全に合理的なものだと判断した。我々はProkhorov氏に上告を勧めるつもりだ」と述べたとあります。

となると、この別荘売却話はまだまだ続くのでしょうか?
でも、弁護士が儲けるだけの話しになりそうな気が。。。。。
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by fukimison | 2010-03-03 18:24 | 不動産  

不動産市場、中国と米国

週末、建設市場の活性化を目指し建築確認に要する日数を短くするという新聞発表が出ました。
手続きを簡単にすることで日数短縮を行うされていますが、それはちょっと違うなぁです。これについて書き出すときりが無いのでそこはおいておいて。

不動産市場が不景気なのはどこも同じ、唯一元気なのが中国と新興国といわれるインドやブラジル、ブラジルの不動産市場情報はなかなか出てこないのですが、中国については近いせいもありいろいろな情報がでます。実際、週末に出た会合で10人ちょっとの人数のうち2人が中国に通っており、中国不動産の話しがでたのですが、上海と吉林省、雲泥です。ということで少し中国の不動産の話題です。

まず昨年12月21日の人民日報はChina's housing bubble ranks second in Forbes top 10 financial bubblesとして米国のフォーブス誌が世界の金融バブルトップ10を発表し、中国の不動産が2位を占めたと報じています。フォーブスの元記事を探したのですが、なぜか出てきません。中国の不動産以外はなんだったのだろう?
これとは別にフォーブスは2009年12月28日にThe China Bubbleという記事を出しています。
なかなか興味深い記事です。

そして米国です。1月21日付けのENR誌はNo Recovery In Housing In Immediate Futureとして「1月19日から22日にかけラスベガスで住宅建設業者の最大の見本市が開かれた。しかし来場者は2006年に開催された国際建設業者見本市の時のそれの約半分だった」として、住宅業界の沈滞状況を伝えています。

相変わらず住宅産業は差し押さえ、失業、貸し渋りといった状態のままで、とくに差し押さえ手続き物件は2009年末に全国で3950万件であり、280万軒がdefault notices(米国では住宅ローンの未払いが3ヶ月続くとこのデフォルト通知が送られる、差し押さえの一歩手前状態:詳しくはこちらをどうぞ)、銀行の差し押さえ、競売といった状態にあるとした報告が出ています。このレポートによれば、2007年の120%増、2008年とは21%増だということです。
全住宅ローンの25%が市場価格が簿価を下回るという逆ザヤ状態にあり、差し押さえ率は2010年前半に増加すると見られているとあります。

それにしても2009年に全米の住宅の2.21%、(45軒に1軒)が少なくとも1回の差し押さえ処置を受けているというのは驚きです。2008年の1.84%、2007年の1.03%、そして2006年の0.58%増だそうです。

バブルと言われる中国、相変わらず低迷状態にある米国、不動産は厳しい。
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by fukimison | 2010-01-25 12:21 | 不動産  

世界の不動産市場動向-2

12月ともなるといろいろと用事が重なり、あっという間に2日ほど空いてしまいました。
この間、COP15ではいろいろと事件が起きていますが、それがドバイショック的な出来事とならなかったのは喜ぶべきでしょう。

さて、今年(2009年)2月、IHTに記載された記事を元に世界の不動産市場動向をご紹介しましたが、本日はその第2弾としてKnight Frankが12月9日に発表したKnight Frank Global House Price Indexをお伝えします。同社は英国を本拠とする不動産仲介・管理・コンサルタント大手で、各期毎に世界の住宅価格指標を発表しており、これはその第3四半期のものです。

同社は注目すべき点として「1年前と比較して57%の都市で住宅価格は下落したままだ」「過去12ヵ月の単位でみると、イスラエルが13.7%の上昇をみた」「第四半期ベースでみるとシンガポールが15.2%の上昇を見せている」「年間を通して最大の下落を見たのは-47%のドバイであるが、第3四半期だけを取り上げた場合、1.2%の上昇をみた」をあげていますが、私としては若干の疑問が。。。。

インデックスをご覧になると直ぐわかるのですが、事実シンガポールはQ3に+15.20%ですが、年ベースでみると-14.50%であることから、Q3に「急速に回復」とした方が正しいのではといったことです。(細かいといえば、細かい)

住宅調査部主任のコメントが興味深いです。(年ベースで見ると-が多いものの)計測都市の70%でQ3に上昇を見せている(Q2では50%)とあり、全体としては回復基調にあるとしています。しかし欧州から聞こえてくるのは不況でスリ・カッパライ・空き巣が増えたという話しで、仕事で東京を動いていてもレゲエな方がを見かけますし、新聞紙上・高校生の就職率を見ても実感が薄いです。

さらに調査主任は「ドバイの-47%とイスラエルの+14.7%など、トップとボトムの二極化が進んでいるのがはっきりしてきた。」と述べています。
これは金融危機の影響をもろに受けた国と傷が比較的浅かった国との差でしょう。例えばスペイン(年:-8%、Q3:-0.9%)やアイルランド(年:-13.2%、Q3:-3.7%)です。ちょっと良くわからないのが英国で年ベースで見ると-3.1%、Q3ベースは+3.7%で、調査主任は金融危機に大きな影響を受けたものの、住宅需要に対し売却物件不足に押されてと説明していますが、今回のドバイショックを見ると結構英国のコンサル・請負業者が未払い金を抱えていますし、金融機関も繰り延べを受けたりして、この上げ基調がこれからも続くかどうか注目です。
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by fukimison | 2009-12-11 11:54 | 不動産  

英不動産に光明?それとも2番底?

ここ2-3日コアなインフラのお話だったので、本日は不動産にしました。

少し前になりますが10月2日付けのGuardian紙はHouse prices rise for fifth month in successionというタイトルで住宅価格が昨年(2008年)の同時期と同等の価格まで戻したと伝えています。
Nationwide(英不動産調査会社)の発表によれば、英国の平均住宅価格は8月に£160,224であったものが9月は£161,816となり、これで五ヶ月連続で住宅価格が上昇したことになると伝えています。しかし2007年10月のピーク時と比べれば、まだ13.5%低いものであり、Nationwide社は市場はいまだ脆弱と警告しています。また、この数ヶ月住宅購入ローンの成約数はジワジワと上昇しており、このことは不動産の売上高が今後数ヶ月ジリジリと上がり続けることに繋がるだろうとしています。

こんな記事がでた数日後の10月7日、Wealth BulletinはLenders back rebound in UK property marketという記事を掲載し、「不動産コンサルタントのSavills社の調査によれば23の銀行が英不動産の融資(2000万ポンド超)に前向きであることが判明した。3月に同様の調査を行っているが、その時は12行しか前向きではなかった。今回融資に前向きな態度を示した金融機関の中にはAviva, HSBC, Lloyds Banking Group そしてRoyal Bank of Scotlandが含まれる。英商業用不動産は可変資本の伸び1.3%(1ヵ月)を含め9月に2%戻した。ロンドン中心部のオフィスは2.1%、小売アウトレットは2.4%伸びている。この2年間で利益は今年7月に始めて若干好転し、8月に黒字になった」と伝えています。

そうか、英国は良くなってきているのかと思ったら記事は「この1-9月の商業用不動産の利益は-5.7%であり、9月の賃貸価格は0.5%の下げで相変わらず下落し続けている」で終わっています。金融機関が自分達の状態の建て直しにメドが立ち、外を見る余裕が出始めたということなのかしらん?

じゃあほかの国はどうなのか?と思い調べると10月8日付けのGuardian紙にUS house prices could still fall by 10%, says pundit who foresaw credit crunch(金融危機を予言した専門家によれば、米住宅価格はさらに10%下落)という記事が出ています。超要約すると8,000ドルの税還付の恩恵を受けた新規住宅購入者だが、この措置も年末で終わりになる。新規雇用の創設はそれほど行われていない。2番底がくるだろうというものです。

こういう記事を読むと、明日はわが身、日本もエコポイントとか言ってハイブリッド車が売れているというけど、これだって早晩終わりは来るわけで、来年は2番底でしょうか?
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by fukimison | 2009-10-09 11:07 | 不動産  

ドバイ、不動産価格下落止まらず

久しぶりに不動産、しかもドバイです。
ドバイに関しては世界で最も高いビルとなるブルジュ・ドバイのことや、ドバイへ出稼ぎに来たもののリーマンショックで失職した建築関係者の話などをお伝えしてきました。今回は8月18日付けBuilding誌のDubai residential property prices fall 24%やドバイで起きた事故Building collapses in Dubaiなどをお知らせします。

まずドバイの住宅用不動産価格の記事ですが、国際的な不動産企業おJones Lang LaSalleによると2009年の第2四半期にドバイの住宅用不動産価格は平均24%下落したそうです。また第二四半期の賃貸物件(2ベッドルームのアパート)の平均賃料は15%の下落だそうです。しかし第一四半期の下落率22%と比べると、下落率は減少しており、すこしずつ市場は沈静化に向かっているとしています。(比較の問題とはいえ24%や15%で沈静化なのだろうか?)

この記事で最も目を引いたのは「計240億ドル超の住宅プロジェクトがキャンセルや保留にされているにも係らず新規物件の供給は続き、2009年に22,400戸の住宅が引き渡される予定だ」とあるあたりです。

不動産立国を目指したドバイですが、作業員の就業環境が悪いことや事業者のいい加減さなどがいままでに何度か記事になっています。たしか一昨年は作業員が待遇改善を求めてストライキを起こしたという記事を読んだ記憶があります。そうしたらドバイで建設中の6階建てのビルが崩落したというニュースです。16日の日曜日に工事中の複合利用ビルが崩落したものの、作業中の21人は無事だったとあります。
調査官は構造上の問題ではないかと語っていますが、写真でみると付近のビルもかしいでいたりして、なんだか怪しそうな感じです。
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by fukimison | 2009-08-19 12:20 | 不動産  

世界で最も高い通り

今までも世界で最も高い住宅地やコンドミニアムをご紹介してきましたが、今回は通りです。

Wealth Bulletinの調査によれば、あのグレース后妃の名前を冠したモナコのPrincesse Grace通りの最良物件が1平方メートルあたり120,000ドルもすることで、世界で最も高い通りだと報じています。1平方メートル12万ドル、日本風にいえば、1坪36万ドル、1ドル100と考えると約3600万円、確かに高いです。
それでも眺めが良いほどほどのアパートの値段というコメントがついており、さらに昨年は最高級物件が1平方メートルあたり190,000ドルしたことから、バーゲンプライスの観さえあると続きます。

しかし昨年のリーマンショックは、さすがのトップ10ストリートの物件さえも12%の下落を見せているそうです。良いものほど下落率は低いという古典の証明ですね。

モナコの不動産エージェントは2008年以降、不動産取引は25%減ったものの、最近はロシアのスーパーリッチが戻り始めていると語ったとあります。グレース后妃通りにある334平方メートルの4ベッドルームのペントハウスが5000万ドル(220平方メートルのテラスは含まず)、1平方メートルあたり約149,000ドルで売りに出ているそうです。

1位がモナコの通りであるなら、2位は南フランスといっても1位のグレース后妃通りから30マイルほどに位置するフレンチリビエラの(ニースとモナコの間)フェラ岬にあるChemin de Saint-Hospice だそうで、こちらは1平方メートルあたり100,000ドルちょうどです。このフェラ岬一帯もやはり高級住宅街で、なかでもロスチャイルド家の一族の男爵夫人のEphrussi de Rothschild邸は有名です。

このChemin de Saint-Hospiceはフェラ岬をくねくねと通っている道で、地中海に面して15件ほどの豪邸が建っており、売買があったとしても個人的に行われ値段は公表されないのが通常だそうです。ここでもお金持ちほど秘密のアッコちゃんという鉄則が生きているようです。

3位、ニューヨークのFifth Avenueでぐっと下がって1平方メートルあたり7,2000ドル
NYの地元不動産エージェントによれば、この6月セントラルパークを見下ろすアッパーイーストサイドのアパート(400平方メートル)が2900万ドルで売却されたそうです。

あと4位ロンドンのケンジントン、5位パリのモンテーニュ、6位サンモリッツで、アジアは8位に香港のピークが登場、あとは9位のモスクワ、10位にオーストリアが入っています。
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by fukimison | 2009-07-22 15:01 | 不動産