カテゴリ:不動産( 59 )

 

英不動産、12ヶ月連続で下落

環境系のニュースが続いたのでもっとインフラ的なニュースをと思って探したのですが、時節柄なかなかプロジェクトが立ち上がらないので、不動産ニュースです。

夏ぐらいから英・米の不動産ニュースを時折お知らせしてきましたが、本日は10月30日付け英ガーディアン紙のHouse prices slump by 14.6%です。
その物ずばり、住宅価格は昨年(2007年)10月から12ヶ月連続して下がり、14.6%の下落となったというものです。この数字はネイションワイド住宅組合 (Nationwide Building Society・英国最大の住宅組合、組合員が所有する共済組合)が伝えるもので、住宅の平均価格は1年前に比べほぼ3万ポンド下がり、158,872ポンドになったそうです。

値段が下がったから売買は活発になるかといえばこの金融収縮ですから、同組合は住宅ローンにおいて住宅購入の割合は1974年にこの種の統計がはじまって以来最低水準になったと発表しています。一方で他のデータ、不動産売却にかかる日数は昨年に比べ60%以上も長くなり、ほぼ12週間を要するようになっているそうです。(3ヶ月かかっても売れればいいんじゃないでしょうか?)

今週の初めイングランド銀行は、約50万人の自宅所有者が不動産価格より高額の住宅ローンを抱え、さらなる15%の価格下落が、120万人をネガティブエクイティー(市場価格から担保を引いた価格がマイナスになること)に直面する結果をもたらすかもしれないと発表した。

サブプライムの始まりが2007年秋でしたから、当然英国は2007年の夏で不動産価格がピークアウトするわけで、その頃に不動産購入を行った人は逆ザヤ現象に見舞われるというバブル崩壊時の日本と同じことがおきているのだなと痛感です。

ここでも「歴史は繰り返す」でしょうか。
[PR]

by fukimison | 2008-10-30 18:13 | 不動産  

米の不動産不況深刻化

10月16日に続き米国の話題です。でも16日の分が大型公共工事だったのに比べ、暗い話題です。もっともこの先行き不安定な時期に、大型公共工事の話がでてくるのが不思議です。

10月16日付けのIHTはU.S. home prices seem far from the bottomという記事を出し、米国の不動産はまだまだ先が見えないと伝えています。

カリフォルニア、フロリダ、アリゾナの各州が最も大きな影響を受けた州で、売りに出た家屋は多数あれど買い手は帆ドン度以内という状況。ウォートンスクールの助教授(不動産)は「所得が落ちるとき、家屋の需要も減る」とコメントしています。(うーん、このぐらいのコメントなら助教授でなくてもできるなぁ)

政府が金融機関へてこ入れを行う一方住宅ローンの利率は上昇し、10月15日30年の平均固定金利ローンは、それまで6.06%であったものが6.75%になっています。

これに関してはNational Monthly Average Mortgage Rates をみると1983年から2008年までの平均値の変化がみられておもしろいですし、2008年だけをみても30年ものが1月に6.25%であったのが9月に6.65%となっています。えーと1983年1月は固定金利13.40%ですよ。

6月の数字でみると、貸家の10軒に1軒は借り手がみつからないでいますし、失業率も2007年末に4.4%であったものが6.1%に上昇しています。それでもまだ、住宅価格は高留り状態にあると記事は続いています。

その例としてマイアミが挙げられていますが、ムーディースの分析によれば、同地の住宅価格は年間賃料の約22倍です。過去20年間の平均値は年間賃料の15倍であり、この数字の違いは現在50万ドルの値がついている住宅の本当の価値は、長期間的な値段と賃料の関係を元に考えれば、34万1000ドル程度であろうということを意味しています。つまり買うのと借りるのとどちらが得かを考えるときの指針は、借りたほうが得とでます。

ラスベガスの世帯向け家屋の価格は、2006年のピーク時に比べ既に34%、サンディエゴは2005年後半から31%下落しています。

失業率は上がる、住宅価格の下落はさらにつのる米国に対し、他の国はどうかと見てみました。

英国の政府統計局(ONS)は15日、9月の失業率は前月に比べ0.1ポイント上昇し、2.9%となり、8ヶ月連続して増加したと発表しています。9月の失業者数は前月から3万1,800人増えて93万9,900人。2007年1月以来の高い水準を示しています。

どこも大変、どこまで続く泥濘ぞ、です。
[PR]

by fukimison | 2008-10-17 12:23 | 不動産  

欧米の駐車場事情

10月8日付けのFTにRents for the lowly parking space stay high in the world's citiesという記事があり、ある意味面白かったので紹介です。

駐車場、この記事の場合月極め駐車場です。

ここ数年、ニューヨーク、特にマンハッタンは開発が進み駐車場が減ってしまった。現在の市場価格は1平米約12900ドルであり、人の住むアパートの1平米あたり単価が約13600ドル(2008年第二四半期)であることから、駐車場の値段は人が住むアパートと同じぐらいの価格になっている。2007年に15万ドルで購入した駐車スペースが2008年に30万ドル弱になっていることから、マンハッタンの駐車場は良い投資先と見なされている。

2008年初頭、パリ17区に駐車場を約3万ユーロで購入した人は、10平米の駐車場の借り手を捜すのに2日以上かからず、維持管理費はほぼ無料で年利7.5%の利益のでる投資となったと語っています。

ロンドンもパリと似たり寄ったりで、高級住宅地のハンプステッドで駐車場代は年間7800ポンド(約135万円)ほどかかり、この値段はこの3年ほど変わっていないといいます。またケンジントンといった高級住宅地の個人向け駐車場売買を扱う業者によれば、これらの地域の駐車場需要は高く、そのため価格は7万ポンドほどもするそうです。

うーん、1200万ですよ。車1台駐車しておく場所を手に入れるだけで。

高級中宅地の駐車場価格は昨今の不動産価格の不安定さを反映せず高留りしているものの、ロンドン周辺域の住宅地では15から20%下落しているといいます。

現在パリ市内でベリブという公共貸し自転車システムが導入されていますし、ロンドンではシティー内に入る車両に対し、1回につき8ポンドの混雑税が課税されるなどして、車利用を減らす施策がとられています。それにも係らず、パリやロンドンで駐車場ビジネスを行っている人々は、駐車場自体の価格や駐車料金は影響をうけなかったし、駐車場の需要は変わらないとしています。

これは東京に当てはまるだろうか?
少なくとも私の感じる範囲では、ガソリン価格高騰につれ道路から車両の数は減り、タイムズ24といった時間貸し駐車場に入っている車の数も減っているように感じました。現実にパーク24の株価は4割ほど下がっています。
たぶんこれは所得階層の厚みの問題なのでしょうね。

9割が中流といわれ飛びぬけてお金持ちがいない日本は、ある意味影響を受けやすく、不安定なのかもしれません。
[PR]

by fukimison | 2008-10-09 11:44 | 不動産  

不動産バブル、フランスでも崩壊か?

昨日は初の商用波力発電がポルトガルで始まったという明るいニュースだったのですが、今日はというか、またしても、暗めにニュースです。

9月23日付けのFTにParis maxed: The eurozone braces itself for a French property downturnという記事が出ました。

要約すると、米国や英国は言うに及ばず、EU加盟国のスペインやアイルランドに続きフランスでも不動産バブルが弾けそうだという記事です。

昨年からスローダウンが始まり、それが顕在化してきたというもの。
この記事の中にある一説、「今年初頭IMFは、英国やアイルランドと並んでフランスをさらなる住宅価格の調整に対し特に影響を受けやすい国のリストに載せた」とあるので、ちょっとびっくり。
そして、フランスの住宅価格の変遷がスペインと似たようなパターンを辿っているともあります。
そこで問題なのはフランスはスペインやアイルランドに比べ、よほど経済活動規模が大きいということですが、第2次世界大戦以来というここ2週間ほどの米国発の金融ショックは内容が複雑になっている分、後になって効いてきます。それは不動産・建設市場の不況がいろいろなところに影響を及ぼすのと似たようなものです。

フランスの物価上昇は2004年・2005年に年率約13%でピークに達し、2007年に5%に落ちるまで二ケタ台を推移していました。一方で今年の第二四半期までの12ヶ月で新築住宅販売は20%超の下落を見ました。

パリは世界で最も美しい都市といわれ、多くの人々の憧れの町であり、ここに居を構えたという人が絶えないことから、所謂新興国のお金持ちによってその価格は維持されるでしょうけど、それ以外の都市はどうなることやら。しかしスペインの下落原因は需要に対する過供給であり、フランスにはその要素がないからスペインのようなことは発生しないというする説もあります。

このFTの中で紹介されているIMFの2008年4月のレポート面白いです。

個人的には図1住宅ローン市場インデックス(住宅ローンの組みやすい国別リスト)でみると米国の突出がよく分ります。
これは皆さんプリントアウトしてよく読みましょう。

ということで変な終わり方ですが、このレポートを読むと米国の状態はさもありなんと思いますし、米国について住宅ローンの組みやすい国にあがっている北欧諸国は図2の住宅ローンと経済に与える影響調整では低いところにあります。このあたりが面白いところです。
[PR]

by fukimison | 2008-09-26 11:04 | 不動産  

ついにロシアも

毎日のように原油価格が史上最高値をつけたという報道がされていた頃、好景気に沸くロシアでニューリッチ層がニューダーチャ購入に走っているというニュースをお伝えしました。

それから1年も経たないうちに、原油価格は最高値の3分の2ぐらいに落ち、さらにはロシアとグルジアの対立による南オセチア侵攻、リーマンショックと続き、中国、インド、ロシアの新興国にも影が差し始めました。

そうしたら本日のWSJにCrisis Hits Russian Real Estate というのが出ているではありませんか。

要約すれば、経済成長に湧くロシア政府は住宅の充実を目標とする政策を掲げ、これを受けモスクワの住宅市場は高騰し今年だけで30%の値上がりを示してた。しかし以前は開発業者は年利8.5%で資金調達を行っていたのが25%を要求されるようになり、ある開発業者の株価は7月のはじめに7ドルであったものが、1.25ドルに下落している。あるアナリストによれば、その企業は12億ドル相当の負債を縮小するために、約4分の1の不動産の在庫を売り払おうとしている。

建設不況はソチで行われる冬季オリンピックのインフラ整備にも影を落としており、9月18日Kudrin財務大臣は「建設企業に融資する金融機関に行き渡るよう政府は連邦機関に600億ルーブル(23億6000万ドル)を注入する計画」だと発表することで市場の好転を試みている。

開発業者は、突然の市場崩壊ではなくほどほどの価格調整が起こると予測している。しかしロシアの抵当市場はまだまだ未発達である一方、需要は供給をはるかに追い越した状態が続いているといいます。ソ連崩壊当時、人々はいままで住んでいた家を政府から分け与えられ、そのためほぼ全員が住宅を所有しているのですが、所有しているというだけであってその内容は西側の常識とは違います。

でも、いままでの開発業者が大好きなイケイケドンドン的な好況が少しづつ変わって、落ち着いてきたものになっているのは確かなようです。
[PR]

by fukimison | 2008-09-22 17:36 | 不動産  

8月の米住宅着工軒数

9月17日付けのBBC、IHTその他多くのメディアが米商務省の発表した8月の住宅着工件数について伝えています。まずBBCのヘッドラインはUS new home starts at 17-year lowとして8月の着工軒数が17年振りの低水準であったことを伝えています。いっぽうIHTはHousing construction plunges 6.2 pct. in Augustとして8月は前月比6.2%減少したことを伝えています。

これだけでもう中身を読まなくても分ってしまうのですが、アナリストの予想より低い数字であったけれど、考えようによっては新築住宅が少なければ、売れ残っている住宅在庫が一層されるチャンスが大きくなるともいえます。しかし住宅着工許可軒数は今後の見通しの指標ともなるものですが、それが8月は8.9%減の年率85万4000軒であったことは、住宅価格、着工軒数、売買高の3拍子揃って下落していこととなり、米経済が下向きの証拠ともいえましょう。

しかしIHTによれば(正確にはAP伝なのですが)30年の住宅ローンが6.14%という非常に低い水準にあることで、住宅販売がさらなる下落を見ないよう下支えするものとなるだろうとしています。

しかし8月の戸建住宅着工軒数は1.9%減の年率63万戸ですし、マンションは15.1%減の年率26万5000戸です。それほど楽観的に考えていいように見えません。

それよりもIHTのIn Asia, bloom is off the U.S. roseという記事ですが、リーマン、メリル、AIGと続いた米金融・経済の大混乱を見て香港の投資家が「もう米金融機関は信用しない、アメリカの銀行は安全とは思えない」といって口座を閉じる手続きを行ったとしている点です。香港、シンガポールなど一部の富裕層は資産運用の内容を理解して行っているとおもいますが、ここ数年の投機熱をお先棒を担いだ一般人はそれほど理解していないと想像します。そうした人たちがうゎーと資産を引き出してというのは分るんだけど、その引き出したお金はどこへ行くのでしょう?やっぱり無尽講だわというのかしら?だとしたら欧米経済より、自国にお金が回ることになり、アジアに日は再び昇るのでしょうか?
[PR]

by fukimison | 2008-09-18 11:32 | 不動産  

中東不動産市場

ここのところ楽しいニュースがないです。
どれを見ても建設不況、不動産下落、工事延期といった文字が並びます。
そのなかで原油高の恩恵を受けている中東産油国は、6月20日にお伝えしましたがルーブルやグッゲンハイム美術館を誘致する、美術館は世界でも高名な建築家に依頼すると文化路線を目指す国、有名な大学の研究機関を誘致してR&Dセンターとしてがんばる国、いろいろあって資源大国はやはり強いと感じていました。
なんといっても、世界はエネルギー、食糧、これを背後で動かす金融で構成されているのですから。

そうしたら、8月13日付けのWall Street JournalにDubai Homes In on Effort
To Cool Red-Hot Property Market
という記事がでました。

加熱市場を冷やす、なんだか以前にもいろいろな国の市場で聞いたことのあるフレーズです。

いつかは石油が枯渇する。その日を見据えてドバイは観光、ビジネス、交通の要衝となるべく努めてきましたし、その政策の中心にあったのが不動産開発でした。
世界一高いビルといえば台湾にある台北101ビル(509m)です。このビルを追い越し、世界一の称号を手に入れようと建設中なのがドバイのブルジュ・ドバイ。建設中のほかのビルに追い抜かれたくないので正確な高さを公表していませんが、尖塔をいれて800m超となるはずです。
ほかにも、超豪華リゾートとして有名な人工島のパームジュメイラなどがあり、欧米のお金持ちに人気の避寒リゾートになっています。

ドバイはアラブ首長国連邦(UAE)の1つですが、このUAEのなかで初めて外国人に土地の所有権を認めました(2002年)。ドバイ土地局(Dubai Land Department)の見積りによると、土地取引額は2002年に387億ディルハムだったのが2007年に4620億ディルハム(約1258億ドル)に増加しました。さらに2008年には7170億ディルハムに達するだろうと予測しています。

ところがMorgan Stanleyが出した報告書は「ドバイの不動産取引は、2007年に65%増加し、また価格も79%上昇、2008年の前半でも25%上昇している。人口も2007年の141万人から2012年までには200万人に増加するとみられ、地価も2000年から4倍になり1平方フィートの平均価格は116.25ドルであるものの、2010年までに10%下落するだろう」と記しています。

2002年にコンドミニアムの分譲が始まった例の超高級リゾートのパームジュメイラですが、なんと価格は600%超の上昇を見せていますから、10%下落するといわれても貧民にとったはそれがどうしたです。

それよりも、MSの報告書が「ドバイで発生する確率は低いが、最悪のシナリオは1990年代のシンガポールで不動産価格が18ヶ月に80%下落したのと同様のパターンを起すことだ」と記している方が気になります。アジアの通貨危機はシンガポールどころかアジア各国を襲いました。今回のサブプライムでも分るように、ある国の市場急落はその国だけに留まらず、その地域全体、ある意味世界中に影響を与えます。

でも、強気のUAE人には気に入らないことだろうと思います。

アブダビの英字新聞The National はDubai house prices 'to fall' by 10%の見出しと共に、ドバイに比してアブダビは2010年までに25%の地価上昇があるだろうし、同様にカタールも15%の上昇が見込めるとしています。

しかし下落がいつ始まるか確かなことは分らないとしながらも、ドバイは価格修正の兆しが見えているとした専門家の談話を載せています。
また過剰な不動産価格上昇と過剰なコンドミニアム建設、これをもっとゆっくりとした安定的な成長に抑えるため、新しい法律やキャピタルゲイン課税が必要だとする専門家の談話も紹介しています。

600%の上昇は、素人が考えても市場のファンダメンタルというより投機が牽引しているわけで、いずれは価格の修正が起きるのは当然でしょう。

MSの報告書は2009年の第2四半期から下降が始まるとしていますが、別の専門家は2001年から価格の修正が始まるとしています。
ともかく、2009年あたりから注意するというのが結論のようです。
[PR]

by fukimison | 2008-08-15 12:06 | 不動産  

米国の不動産不況

昨日は英国の建設不況についてお知らせしましたが、今日は米国の不動産部門のお話です。
本当は、英国で起きているフランス電力公社EDFによる英電力大手のブリティッシュエナジー買収にまつわるお話しや、一昨日東京で起きた都市下水を巡るお話などがいいかなと思っていたのですが、IHTをみていたらForeclosures rise sharply in Los Angeles and Miamiと題された記事が目を引いたので、こちらに。つまりロスやマイアミで担保物権が流れる率があがったというか、返済計画が滞り抵当にいれた物件が流れ、競売にかけられる率があがったという記事です。

その数ですが、昨年の7月に比べロスでは3倍、マイアミでは2倍以上になったというもの。さらにロスだけで20億ドルを超える抵当が焦げ付いており、業界筋の話では競売にかけられる物件数は前年同月比249%増の5982軒だそうで、これはニューヨークの10,000軒に1軒に比してロスは526軒に1軒という高率。

ロスというかカリフォルニア州はサブプライム問題発祥の地ですし、ここ数年IT景気による不動産熱を牽引していた州ですから、当然といえば当然なのですが、その数の多さに圧倒されます。こうなると逆の意味での牽引車ですね。

一方マイアミですが、競売軒数は前年比で137%増となり、1ヵ月に競売にかけられる軒数が1,000軒を越えたのは初めてだそうです。
このほか、ニューヨークでは前年比67%増の338軒、シアトルでは157%増の190軒となっており、ロスやマイアミほどじゃないにしろ、やはり増えていることに変わりは無い。

本日の新聞に米連邦住宅貸付抵当公社(フレディマック)の4―6月決算は、最終損益が8億2100万ドル(約895億円)の赤字(前年同期は7億2900万ドルの黒字)と発表したとあります。また米最大手保険会社のAIGの4-6月決算も、サブプライム損失により最終赤字5839億円とあります。

すごいなぁとその数字にただただ驚くのですが、その一方少し古いのでうsが、中東、中国、ロシア、アイルランド、英連邦、スウェーデンやドイツの外国人投資家がニューヨークのオフィス市場で目立つという記事もあります。過去1年間、外国人バイヤーは総販売量の40%超を占めるようになる一方、価格は昨年前半より15%低くなっていると伝えています。

事業用から住宅、販売物件から賃貸物件へと値段や需要は変わるといいますが、市場のプレーヤーの交代と価格の変動は確かに起こっているのだなぁと実感です。
[PR]

by fukimison | 2008-08-07 12:09 | 不動産  

仏・カンヌの新築物件

昨日の記事がちょっと暗く・重かったので、今日はお気楽なものを選んでみました。
そして、このブログは私の興味を引いたインフラにまつわるお話を選んでいるのですが、結構不動産のお話が多いのに気がつきました。たぶんサブプライムに係る建設市場の低迷は、不動産市場の低迷にも連動していることがままあります。いままでは「つれづれ」としていたものを、今日から不動産という項目を新しく建て、不動産市場の話題も広く扱っていくことにしました。

その第1弾は7月28日付のIHTにあったCannes project connected to historic hotel quickly sells out のお話です。

カンヌといえば、映画祭、この映画祭のおり有名スターや映画関係者が泊まるホテルとして有名なのが、カールトン・リビエラホテル。私はカールトンと聞くとつい、リッツカールトンと思うのですが、正式名称はインターコンチネンタルカールトンカンヌというのだそうです。wikiでみると338室あり、1909年に建設され、フランス政府から歴史的建造物の指定を受けているとあります。

IHTの記事によると、このホテルの裏手に1-2ベッドルール78室からなるアパートが建設され、売り出されたとあります。1-2ベッドルーム、日本風に言うと1LDKか2LDKということですが、でもフランス、それも高級リゾートですから価格は45万ユーロから始まり、全体として1平米あたり約1万ユーロだそうです。いま1ユーロが170円ぐらいですから、1平米が170万円、スタート価格が7700万ぐらいですね。開発業者の代理人によれば、すでに40%値上がりしており、「停滞市場における一般動傾にも係らず、良い場所で適正な価格であれば、売れることを示すものだ。英国、ロシア、インドのバイヤーなどから国際的にも大きな関心を引いている」とプレスリリースで述べているとあります。ロシアにインドですか、英国というのは産油国や旧植民地系のお金持ちの代理人ということでしょうね?

カールトン・リビエラのサイトを見ると、6階建てで各戸にバルコニーがあり、1年を通じての住居、映画祭の時の足場、オフシーズにその静けさを楽しむ、または単にレンタル物件として投資すると、堂々とかいてあるところが良いですね。

このサイトの中に値段表はないかなとおもったら、ここにあったのですが、全てお問い合わせくださいとついているのが、がっかりです。でも1平米170万で計算すると一番広いのが100平米だから、1億7000万ですね。もっとも不動産業者さんのコメントに、コネクティングタイプに人気があるとありましたから2-3室、産油国の王族代理人あたりだと1フロア全部買い占めたりするんでしょうね、。さらに内装を変えるだろうし、うーん、庶民には想像がつきません。
[PR]

by fukimison | 2008-07-29 10:59 | 不動産