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英、5月からオフィスビルの改築が許可不要に

桜が満開、でもまだ花の残る白梅、沈丁花、なぜか紫の木蓮、連翹とまるで花が一斉に咲き始める北国のよう。
いったいどうしちゃったの?これも温暖化の証?

変化は自然だけでなく法律にも、まえからやってみなはれ式の英国、PPPやPFIの発祥地だけのことはあります。英国の面白さは兎に角やってみて、上手く行かなかったら改廃をすぐに行い手直しをして、精度をあげてゆくところ。日本はいろいろと考えて作るのですが、一度作るとそこで思考停止してしまうらしく、50年以上前の計画や制度がそのまま生きていきます。法律もインフラも、それこそ人間もメンテナンスが必要だし、上手につかいつづけるためには重要。

その英国であらたにオフィスビルをフラットなどにコンバージョンするのにパーミッションがいらなくなるという報道です。

最初の記事は今年初頭にでたFTの記事
1月21日付けRules on office-flat conversion to easeによれば、「新築住宅の提供スピードアップを図るため英国の計画制度の革新的な変更が行われ、これにより開発事業者はオフィスビルをフラットに改築するのに地元行政に許可を得る必要がなくなるだろう」という。

読み進んでいくと「2年前キャメロン首相はビルが産業用、住宅用、小売用またはオフィス用であるかどうかを決定する規則の「用途の変更」を自由化する計画制度自由化のアイディアを提案したとあり、この用途の自由化は2年前からの懸案だったことが判明

そして「ある地域ではオフィス分野の空室率が21%にも登ることから、空きビルの住宅転用が起きるだろう」さらに「規則の変更はロンドン中央部で相次ぐ改築の波を起すだろう、なぜなら住宅不動産の価値はこの5年で高騰し、ウェストエンドでは平均1平方フィートあたり3000ポンドであるのに泰仕、オフィスのそれは2375ポンドであるからだ」、「現行法ではオフィスから住宅への転用への許可を得ることは大変わずらわしく、法的費用が何百万ポンドもかかる」としています。

3月22日付けのPlanning PortalはOffice Conversion Rules to come into force in Mayとした記事を掲載していますし、3月1日付けのAJもThe conversion of office space to new housing
としてこのニュースを伝えています。

目を引くのは一部の自治体、特にロンドン市は雇用スペースおよびコンバージョンによる適切な品質の住宅設備の喪失に懸念を感じているとある一節です。

さて5月からのやっていなはれはどのような結果をもたらすでしょうか?
keep watchingです。
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by fukimison | 2013-03-25 14:16 | 法律  

英、Planning Policy簡素化を発表

まだ7月だというのに、夏ばてのワタシ。
中国の高速鉄道事故記事のご紹介をとも思いましたが、なるほどと思わせる記事が見つからないことから本日はちょっと堅め、地味、しかし動向としては面白い法律関係のリリース文のご紹介です。

英国の都市政策の根幹、Planning Policy、かの国もご多分に漏れず、枝葉が分かれ屋上屋のような法律になっていることから、これの改正を始めようと政府が発表しています。

英コミュニティー・地方自治省のもとにPlanning Portalという建築関係のサイトがあります。ここでは住宅改築の建築許可申請がオンラインで行えたり、計画中の改築が許可条項に合致しているかどうかの説明が得られたりと大変翌出来たサイトです。とくにInteractiveHouse は何度見ても面白いです。

7月25日、そこにDramatic simplification of planning guidance to encourage sustainable growthと題されたPress Noticeが掲載されました。

改正の目的として、持続可能な発展が必要であると同時に環境への予防措置ともなる新しい、シンプルな都市計画の枠組みが必要とあります。さらに各地方自治体の計画や決定のベースとなる国土計画政策(National planning policy)はこの10年間に1000ページ超になり、その量と複雑さは専門家以外わけのわからないものにしていったと、まるでどこかの国のような記述があります。

その1000ページ超の国土計画政策枠組みをたったの52ページの政策にしたものが、公聴のために発表された。このドラフトは今年始めの実例募集に対応したものとなっているのだそうです。

「グリーンベルト、極めて優れた自然美のあるエリア、科学的に興味深い場所を保護するという政府の決意、次世代の再生可能エネルギープロジェクトの実施、基礎自治体に充電ポイント提供を促進することで未来に向けた環境配慮型交通(電気自動車)への道をつけ、野生の動植物、生物多様性、歴史的・文化的遺産の保護を再確認し、さらに夜空の美しさに影響を与える光害への対策の一助となることを目的としている」

光害を言及しているあたり、新しいです。

a short summary of the main proposals in the draft Framework.
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by fukimison | 2011-07-26 12:12 | 法律  

英、Community right to buy

昨日に続き英国ものです。

地域主義・localismについていろいろ見ていてぶつかったのがこのニュース。
Community Right to Buy and Community Right to Challenge: consultation on 'revolutionary' new community rightsという記事がrudi.netにあり、Community Right to Buy とは何ぞやという疑問からスタートしました。

記事は「地方分権大臣のクラーク氏はコミュニティーにとり革新的な新しい権利がどのように実施されるべきかについて協議を始めた。The Community Right to Challenge および Community Right to Buyは地域主義法案(Localism bill)において2つの重要な柱であり、地域住民に権限を戻すことを目的としている。コミュニティーおよび任意の団体が地元地域での出来事により大きな発言権を持つ機会を法制度化するものだ」で始まります。

なかなすごいナァと感じたのは「Community Right to Buy法の下、地元団体は地元店舗、パブ、図書館、娯楽センターを含めいかなる重要な地域資産を地元議会により「最も必要なものとしてリストに載せるために評価するよう指名する権利を有する」というあたりで、世界遺産ならぬ、地域遺産を地元住民が選ぶ権利を持つことになると理解。

イングリッシュ・ヘリテージが保存運動を行う、または重文として指定されるのは重文級の歴史なり、建築的価値なりがある建築物・街並みであり、人々が慣れ親しんだ、その地域の人々にとり重要かつノスタルジックなものはなかなか保存されない。たまたま新しい線路や道路が出来て寂れ、そのままになって150年、気がつけば価値となったというのは別にして。

2月7日付けPlanning Resouceの記事Clark launches community right to buy consultationではこの法案について「この計画の下、リストにのった資産が一般市場にでたら、各グループにビジネスプランを準備し、その資産を買うための資金を調達するための機会を与えるため、その売却は延ばされる」

「諮問文書は最初の暫定期間-所有者が資産を売ると決め地元自治体に売却意思を伝えた時、6週間が予定されている。この期間に適切なコミュニティグループはその不動産に対する興味表明が行える。その後、団体が入札の意思を固めるためのwindow of opportunityといわれる3または6ヶ月の猶予期間となる」
とあり、地域にとり重要な建物なりビジネスなりを地域が考え守っていく道が開かれることが担保されます。

じゃあ、売ろうと思った所有者はどうなるのか?一般市場に出せばもっと高く売れたのに、また、地元団体が資金を調達し、ビジネスプランを立てる間のつなぎはどうするのか?というと、これは地元自治体が補填するという条項が着いているようです。

大規模開発されたくない地域、郊外に大型店舗が出店したことで風前のともし火の中心街店舗を守る、これを利用するいろいろなケースが想像されます。

現在これの意見募集期間で英政府のサイトに法案と意見の提出の仕方が出ています。
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by fukimison | 2011-02-08 12:12 | 法律  

EU、計算ミスで鉄鋼カルテルの罰金12%減

あまりインフラでも都市計画でもないのですが、ECが計算ミスをしたというのがちょっと面白いナァと思いお知らせです。

なんとなく欧州連合はツギハギだらけでありながら、それを統括するECは居丈高というイメージがあります。ユーロの乱高下を見ていると、本当は5カ国ぐらいのイメージであったのが、ついつい27カ国までに膨らんでしまって、足を引っ張られてツラそうです。

といいながらも10月6日付けCNBCのEU cuts steel cartel fine by 12 pct due to error、なんか良いナァ。

記事は10月6日EU監督機関は計算間違いを犯したとして、3ヶ月ほど前にEU規則違反を犯したとして高強度鋼材カルテルに対し課した罰金を11.6%減じ4億5800万ユーロ(6億3400万ドル)とした。欧州連合27カ国の反トラスト監視官であるECはルクセンブルグを本拠とする鋼材メーカーArcelorMittal 社の罰金を2億5600万ユーロから2億3040万ユーロへと減じた。(依然としてカルテルメンバーの中で最高額)

記事は「6月30日ECは強高度鉄鋼メーカー17社に対し1984年から2002年の18年に渡り、ほぼEU全域でカルテル行為(価格の統制、顧客の分配、微妙な市場情報の交換)をおこなっていたとして罰金を課した。」と続きます。

このニュースは10月12日付けのKHLでもEuropean cartel fines “corrected”として報じられています。
こちらでは「元はプレスとコンクリート用鉄鋼メーカー17社に対し5億1800万ユーロの罰金が課せられたが、9月30日ECは罰金を4億5840万ユーロへと訂正した」

この決定により影響(恩恵)を受ける企業はArcelorMittal, Emesa/Galycas/ArcelorMittal (スペイン), WDI/Pampus and Rautaruukki/Ovakoの各社。

EUのカルテル禁止および制限的商慣行違反を18年も続けていたとあってはどうしようもないですね。しかし1ユーロ100円と考えてもなかなかすごい数字です。
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by fukimison | 2010-10-13 12:20 | 法律  

英、日照権侵害により新築ビルに一部解体命令

なんとなくぼーっとしているうちに1日が終わる。
恐ろしいことです。
ひょっとしてアルツの前兆か?

欧米の高速鉄道の記事をと思ったのですが、一昨日に続き英国物です。

まず、目を引いたのは9月14日付けThe Construction IndexのDeveloper ordered to demolish newly-built Leeds Officeという記事です。直訳すれば「開発業者、リーズの新築オフィスビルの撤去を命じられる」
なかなか過激です。

記事は「開発業者のHighcross社は近隣から日照を阻害するという苦情により、新築オフィスビルの一部を解体するよう命じられた」で始まります。

Highcross社は1000万ポンドを投じ、リーズのトロント広場にあるビルに新しく7,000平方フィート超の増床となる6・7階を増設し(2009年完成)、某コンサルタント企業に10年契約でリースしたところ、隣のビル所有者から増設部分が日照を阻害するとして訴えられたというのが大まかな話しです。

国立の明和対市民は地裁で撤去命令がでたが、高裁では敗訴、最高裁で景観権が言及されたが、そこまでが日本の限度であるのに対し、英国は解体命令がでるのかぁと感心しきりです。

さらに読み進むと「この当初ケースは建設段階で近隣ビルが苦情を申し立てなかったことから却下されたものの法廷はその後、事業者に対し損害賠償金の支払いは無いものの、増設部分の一部を撤去することを求める禁止命令を出した」とあります。

後出しでも撤去かぁともっとびっくり。
そこで他の記事を探したところ、Mortgagerate123というサイトにRight-of-Light Case Rules Against Highcrossというのがありました。

内容はThe Construction Indexのものとほぼ同じですが、リース契約料は1平方フィートあたらい27ポンドという破格の高価格だったことの他、損害賠償が求められなかったということは、商業不動産、特に商業不動産ローンセクターが社会的ストレスに曝されている現在、この決定は事業に必要な流動資本の制限を行わないということで筋の通った決定と言えるが、一方、外国資本の流入において影響が出ることを懸念しているとあります。

現実に被害があるのだからそれを守る、回復するような決定を出す。重要であり必要なことと考えます。
これと確実なものをベースにする必要がある事業計画が、よりどころになるものがひっくり返る可能性。
全く別問題であるにもかかわらず、なぜか絡まり合うことが多い。

しかし、日本ではあまりにも事業よりの決定がなされているように感じます。
いろいろと懸念はあるでしょうけど、日本に比べ英国はお上手に思えます。
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by fukimison | 2010-09-15 11:27 | 法律  

英、Community Right to Build

ニュースを見ると世界中で異常気象が起きているようです。毎日暑いだけでなく、確実に個人生活にも関係してくるのを実感したのが、昨夜いただいた戻り鰹。知人からの頂き物ですが、今年は鰹に油が乗らず、やっと戻り鰹でこの程度とのコメント付きでいただきました。素人考えですが、海水温度が高く油で身固めする必要がないのではと想像。えらいことでございます。

そこで本日は環境系のニュースにしようかと思ったのですが、先週の金曜日(7月23日)に英国で都市計画法の一部改正案が発表されたことから重要性の高いこちらをチョイス。

Community and Local Governmentが発表したThe Community Right to Build案はこちらでDL可能です。

そして改正案についての説明はChoosing how to plan your community's futureをご覧ください。

「政府が導入を試みている新法案の一部として、市民が自分の居住する地域がどのように開発されるかに関し、より意見が言えるようにするものだ」とあります。

この提案についてコメントを求めると同時に、同案についてのQ&Aがあるところが日本のパブコメシステムと大きな違いでしょう。

さらにすごいのはこのページに最後に「この情報は役に立ったか?」という質問があり「とても役に立った」から「全く役に立たなかった」まで6つのボタンとより良い情報提供を行うためのコメントを記入する欄が設けられていること。たとえポーズにしても、えらいもんです。

この法案に関する記事を探したところ7月23日付けBBCにA community right to buildという記事がありました。
記事は「南イングランドの景観を破壊せずにちゃんとした住宅を提供することは、現在直面する最大の挑戦だろう」ではじまります。

この記事をざっと見たところ、担当大臣は「あるコミュニティーで生まれ育った世代がその地域に住み続けることができない。人々は彼等のコミュニティーに住み続ける権利があり、そのコミュニティーを若干広げ、大きくする権利を有するべきであろう」というものです。(つまり景観や郊外地を開発から守る指定を緩める力を地元住民に与えようとうものだと解釈)。同法の下、町は地元ハウジングトラストを結成し、住宅建設を進めるべきか決定するための住民投票を行うとあります。

これに対し記事は、「イングランドの田舎を守ろう」とする運動は「単なる住民投票より民主的に選ばれた議員による適切な住宅建設のplanning security(計画保全)があるべきだとして同提案を批判している」と紹介しています。

記事は「一部の人々はこれを保守党が建設産業の支持者に対する見返り(お礼)と見なしているが、他の人々は開発業者に対する地元住民とり最善の防衛として手に入れる権限付与とみている」とあります。

住民投票だと多角度からの議論や人々の意識の高さが決め手となる、確かに良いような悪いような微妙なものがありますね。でも個人的には大規模開発に住民投票、良いように思います。
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by fukimison | 2010-07-26 11:24 | 法律  

米、コロンビア大学増築を巡る土地収用権

土地収用権、日本でいえば八ツ場ダム問題で石原都知事が土地収用でやれば早く進んだと言ったりと重いものがあります。土地収用ではないけれど、再開発や建て替えの際の5分の4の同意があれば、残りの人々の所有物を買い取れるというのも思い出します。森ビルは少数意見は強者であり、その人たちに振り回されるのはかなわないと言い、一方、四国高松丸亀町の再開発は徹底的な話し合いにより全員同意を貫いたというのもあります。

それはさておき、6月30日付けENR誌はCourt OKs Columbia U.’s Controversial Expansionとしてこのニュースを伝えております。

しかし全体像をみるには6月25日付けN.Y.Timesの Court Upholds Columbia Campus Expansion Planの記事の方が地図が入っていたりしてわかりやすいです。

コロンビア大学は西115丁目にキャンパスを構えております。しかし手狭に成ったということで、北に数ブロックはなれた125丁目のあたりに土地を購入し始め、およそ17エーカー(20810坪)のサテライトキャンパスを建設す計画を立てたのが発端です。

記事は「ニューヨークの高裁が州はこのプロジェクト実施において私有地を収容することができると判断を下したことで、コロンビア大学はサテライトキャンパス建設(63億ドル)に向け一歩踏み出した」と伝えています。さらに記事は「控訴裁判所は全員一致で、17エーカーの分校ゾーン内の私有地に対し、州が所有者の同意無しで土地収用を実施することを認めないとした下級裁判所の判断を覆した」と続きます。

NYTimesとENRの記事を併せて読み解くと、2002年にコロンビア大学がこの計画を発表した時から、tenant(借家人とも占有者とも)グループ、コミュニティー委員会から反発があり難航していた。2008年になり、Empire State Development Corporation(州の機関で土地開発のアシスタントを行い、今回は大学の代理を勤めている)が、この地域は荒廃しており(倉庫やガソリンスタンド、車の修理工場などがあるハドソン川ベリの120-130丁目あたりは確かに荒廃していると思います)土地収用を認めたことでコロンビア大学の計画は前進したといったところです。

2009年5月にやはり大きな議論となったものにブルックリンのAtlantic Yards開発(40億ドル)というのがあり、これはNetsのバスケットボール競技場と6000戸のアパート建設に向け土地収用を認めた判断が下されたもので、バスケットボールに認めたなら教育機関に認めないわけにいかないというのが伏線としてあったという話です。

他国、他人の話しだと荒廃した地域に教育機関が来る、いいじゃないと思いますが、その地域に愛着がある人にとっては、昨日と同じ今日を過ごしたいだけなのに、ほっておいて見たいな感覚なのかナァです。

法の下の2つの必要条件、このエリアは「荒廃」しており、大学の代理で行う収容は公共の目的に役立つものという州の決定に対し法廷は従うべきだという判断を支持した」と続きます。しかし全く変わらないというのはありえないわけで、結局は程度問題なんでしょうねぇ。
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by fukimison | 2010-07-02 14:01 | 法律  

米、再生・際投資法のその後

今の民主党政権成立に影響を与えた一昨年の米大統領選挙、そしてちょうど1年前のオバマ大統領就任、どちらも就任当初は熱狂的ともいえる支持を得ていましたが、期待が大きかった文だけ失望も大きいといったところでしょうか。そのオバマ大統領が就任直後の2009年2月に成立したのが米国再生・投資法(American Recovery and Reinvestment Act)で、これには高速鉄道網開発に特化したTransportation Investment Generating Economic Recovery(通称TIGERという)という助成金がついています。このことは2009年7月のAFPが米高速鉄道計画、補助金申請278件 米運輸長官として報じています。

そのTIGERが発表になったというのが本日の記事紹介です。

まず2月18日付けJournal of CommerceはDOT Awards Tiger Grantsとして「15億ドルのTIGER助成金で高額獲得者は鉄道プロジェクト」と伝えています。AFPが報じたときは278件だった申請が最後は1400件になり、その中から51プロジェクトが選ばれたそうです。

最高額を獲得したのはテネシーとアラバマに跨るCrescent Corridor Intermodal Freight Rail Project で1億500万ドル、次がイリノイ州シカゴのCREATE projectsで1億ドル、オハイオ、ペンシルバニア、ウェストバージニア、メリーランドのNational Gateway Freight Rail Corridorの9800万ドルとなっています。

2月17日付けのENR誌もDOT Picks Winners Of $1.5 Bil in 'TIGER' Grantsとして報じており、こちらはTIGER獲得のトップ10リストがあります。

これをみるとマルチモーダルやバスレーンプロジェクトがあがっており、ラストのオクラホマのプロジェクトで4950万ドルです。

他の分野で刺激策の恩恵を受けたのはカリフォルニア州のOtay Mesa港が2000万ドル、ミシシッピー州のGulfport港の鉄道改良プロジェクトが同じく2000万ドルやハワイ州ホノルル港コンテナターミナル再建に2450万ドルなどがあります。
最も小額なのはバーモント州バーリントンのウォーターフロントプロジェクトの320万だそうです。

個人的に面白いと思うのはコンテナ・オン・バージ輸送(container-on-barge:COB)にお金がついたことです。貨物船で到着したコンテナはバージ(艀)が受け取り鉄道貨物ヤードやトラックヤードで積み替えられるのですが、これは艀が水路を利用しそのまま運ぶというもの。(詳しくはSea PointのCOB項をどうぞ)
そしてカリフォルニア州のオークランド港と内陸のサクラメントやストックトン間のCOB運営に向けたプロジェクトに3000万ドルがついています。

少人数で大量の貨物が運べCO2の排出量が少ないということで水路、運河が見直されています。
東京も江戸時代の掘割を残しておけば随分違ったのにと思いますが、モータリゼーション時代にそんなことを言っても誰も歯牙にもかけなかったことでしょう。
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by fukimison | 2010-02-19 10:57 | 法律