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ロンドン市長、コロンバスタワー承認か?

このところ大英博物館の新館建築案が却下されたりと、建築計画を巡るやりとりから目の離せないロンドンからまたしても行政区が却下した案件を市長が承認の方向というねじれ記事です。

8月28日付けのBloomburgはLondon Mayor May Overturn Rejection of Columbus Tower Proposal としてロンドン市長のボリス・ジョンソン氏は、地元計画審査機関が否決したカナリーワーフのそばに計画されるコロンバスタワー(244.5m・63階・東ロンドンで最も高いビルとなる)の計画案を覆す決定をおこなうかもしれないと報じました。

このタワーはCommercial Estates Group Ltdが開発を進めているもので、8月4日、近隣の重要文化財建築物(protected building)への影響が大きいとしてTower Hamlets区は案件却下を決定しました。

ロンドン市長は「call in:地方計画庁が行う都市農村計画に対して、環境大臣が強制的に介入すること。詳しくはこちらへ。」というシステムを使うと報じられていますが、何らかの正当な理由が必要になります。

8月28日付け建築専門誌のArchitects JournalはBoris to set historic precedent with Columbus Tower decisionと題した記事の中でその理由を細かく説明していますが、「クロスレールへの資金が作れる」がカギのようです。クロスレールはロンドンの地下鉄網と近郊を結ぶ鉄道で、とにかく予算オーバーが続くトラブルの種のような鉄道です。

市長がコロンバスタワー計画を承認した場合、タワーはクロスレールに500万ポンドを調達するわけですし、カナリーワーフ、ドッグランド地域はすでに高層ビル街なので1棟増えたところで大勢に代わり無く、それより160億ポンドというクロスレール費用の一助の方が重要ということみたいです。
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by fukimison | 2009-08-31 11:27 | 動向  

中国の富豪レポート

昨日はインフラでも景観でもないといいながら、空き店舗という少し景観やアーバンスプロールに関係する記事でしたが、本日は全く関係のないものです。ネットサーチしているうちに見付けたサイトでこんなのあるのぉ、でもう一度サーチしたら、私が知らないだけで結構有名なんだということでお知らせです。

まず8月24日付けの中国日報にBeijing tops Hurun rich list with 143,000 millionairesがあり、この記事によれば北京に143,000人の億万長者、そして8800人の百万長者がいる。一方上海は億万長者が116000人に百万長者は7000人。少なくとも87000万元を不動産、自動車、そして他のぜいたく品にかけなければ、北京ではお金持ちと見なされない。少なくとも2400万元ぐらいの邸宅、中心部にある仕事用のアパート(当然超豪華)、別荘の3軒ぐらいは所有している。(ちなみに1元は14円ぐらいです)どのようなものにお金をかけるかといえば、不動産、そして家具だし、1年の総支出は約570万元とみられ、その大部分は新車だとHurun Reprotは報じているとありました。

このHurun Reportとは何?で調べたら、これは上海の経済紙で胡潤百富というものだそうです。2007年10月という危うい時期のニュースに中国の富裕層人口、今年度末までに34万5000人にというものがあり、この中にHurun Reportが登場します。また中国日報によればHurun Reportは1999年に設立され、急速に変化する中国の個人富裕層(High Net Worth Individuals:HNWIといわれる巨額の金融資産を持つ個人)をトラックする際の最も権威あるレポートと見なされているそうです。中国版フォーブスでしょうか?

最後に同レポートによれば中国には1000万元超の資産を持つ個人が825000人、1億元以上の資産を持つ個人は51000人いるのだそうです。

お金持ち相手の商売をするのなら、中国人を相手にする方が人数が多いだけ市場が広いといえますね。あの砒素ミルク以来、日本の粉ミルクが中国で人気だそうですから、日本の手をかけるだけかけた有機野菜を中国に空輸するなんていうのが良いかも。。。
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by fukimison | 2009-08-28 16:53 | つれづれ  

英国の空き店舗率

景観・インフラに関係する記事を好きなように紹介していますが、本日はちょっと本題とは違うのだけど、根は同じようなものだということとたまには良いかなということで選んでみました。

元ネタはBritish Property Federation(英国不動産連盟・BPF)が7月に発表したプレスリリースSHOP VACANCIES TREBLE AS HIGH STREETS BUCKLE UNDER BROWN'S EMPTY PROPERTY TAXです。

一昨年のサブプライム、昨年のリーマンショックと来て世界的な金融不況、原因は米国なのになぜか欧州での損害の方が大きく、このリリースも「イングランドおよびウェールズ全体における空き店舗数は前年の4.5%から12%へと増加したことが、Local Data Company社の全国を対象とする総合調査により判明した。」というなかなか刺激的な文章で始まります。イングランドとウェールズで12%ということは、法体系が別であっても景気はイングランド・ウェールズに作用されるスコットランドを加えるともっとあがるのかしら?

地域的に見てゆくと、南東の端、地図で見るとフランスのカレーの上のあたりにあるケント州Margateの空き店舗率が5%から25%に上昇しており、最も打撃を受けた地域の1つとして上げられますし、ダービーは8%から22%へと増加しています。BPFがこのリリースを発表しているのですから、「これらの驚くべき数字にも係らず、政府はlease holder(賃借権者)に一切の軽減措置を与えない事業税率を課すことで、空き不動産に課税を行い続けている」 と続きます。

さらにBPFの主張として「非小売目的としてより効率的に空き店舗が利用できるよう、建物の利用変更を再考するとともに、空き不動産課税(Empty Property Rate:EPR)の完全撤廃」を掲げています。EPT税は誰が賃借していようと所有者が支払う、これは長期リースを行った場合、これを借りる用益者も影響を受けることを意味する。BPFはこれは失業者に所得税を課するのと同じことだと主張し、同法の完全撤廃を求めるとしています。

このEPRについて少し調べたところ、2008年4月に施行されたもので、3ヶ月以上空き家の不動産、6ヶ月以上借り手の無い事業地に課税されるものだそうです。政府としては課税されるぐらいなら、安い家賃で貸し出すように所有者に働きかける、所謂ブラウンフィールド(環境汚染などで利用されなくなった工業地)の再開発促進を目指したものだったようですが、実際は思惑どおり運ばなかったようです。

BPFの主張で面白いと感じたのは、「不況は繰り返し起きるものだが今回は不況なのにインターネットの売り上げは高いことだ。市井の小売店はより建物の利用に柔軟になり、サービスや娯楽を提供していけるよう考えるべきだ」としている点です。
そのうち日本にもEPRは登場するでしょうか?
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by fukimison | 2009-08-27 11:19 | 動向  

世界で最も高いホテル

いままで世界で最も高い住宅地りをご紹介してきましたが、本日はホテルです。

wealth bulletinのWelcome to the world’s most expensive hotelsは「不況の最中、ロックスター、外交官やセレブは世界で最も豪華で高価なホテルで癒しの時を過ごしている。多くの人々がお財布の紐を引き締め、夏期休暇を短くしたりしているなか、セレブを相手にしている超高級ホテルは空室を埋めるのに苦労するどころか、値段を上げさえしている」とあります。

栄えある1位を獲得したのは、ジュネーブにあるPresident Wilson HotelのRoyal Penthouse Suiteで一泊なーんと65000ドル。ホテルの最上階全部を占め、当然のことながらエレベーターはこのスィート専用、モンブランと湖を望むスィートの窓は防弾ガラスというのがスゴイ。

2位はニューヨークにあるFour Seasons HotelのTy Warner Penthouseで値段は1位の半額に近い一泊35000ドル。それにしてもアパートが1年借りられる値段ですね。インドア・アウトドアの禅ガーデンとはいったいどういうものかしら?

3位はサルディニアのHotel Cala di VolpeにあるPresidential Suite、値段は2位のフォーシーズンズと余り変わらない一泊34000ドル。でもハイシーズンは45000ドルになるというのがすごいなぁ。ワインセラーがついてるそうですが、どんなワインが入っているのでしょう?プール付テラスがあるのは当然ですが、淡水ではなく海水だそうです。

4位はローマにあるWestin ExcelsiorのVilla La Cupola Suite
一泊31000ドル、3万ドル台というのが標準なんでしょうか?それにしても300万かぁ。
ポンペイスタイルのジャグージーとはどういうものなんでしょうか?広さは6,099平方フィートあり、さらに1808平方フィートのバルコニーがついているそうです。

5位に東京が登場です。リッツカールトンのPresidential Suiteでお値段は1泊25000ドル。
最上階を占めるスィートは2368平方フィートの広さを持ち、東京のみならず富士山の姿も堪能できるし、ダイアモンドは永遠と銘打たれた1杯18000円のマティーニ(グラスの底にブルガリの1カラットダイヤが沈んでいる)が楽しめるとあります。

だんだんつまらなくなってきたので、この辺で。
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by fukimison | 2009-08-26 12:25 | つれづれ  

アイルランド、鉄道高架橋崩落

あちらこちらで異常気象が発生するように、以前は余り見ないタイプの事故も発生しています。
これは先週の金曜日に発生した事故ですが、気になるので少し追いかけて見ました。
まず、英建築専門誌NCEの8月24日付けでProbe launched on viaduct collapseという記事が掲載されました。内容は8月21日(金)Broadmeadow河口にかかるダブリンとベルファストを結ぶ鉄道本線が、20mに渡り崩落した。列車の運転士が崩落に気がつき、大惨事は免れることが出来たが、アイルランドの動脈とも入れる同線は調査および修復のため、数週間の閉鎖を余儀なくされるだろうというもの。

同日の記事でもIrish Examinerの記事Seabed erosion blamed for viaduct collapseになると、若干雰囲気が変わってきます。

まず「川底の侵食が、アイルランドでも1,2を争う過密な路線の崩落原因ではと疑われている」というリードで始まり、次に「ダブリン・ベルファスト本線の線路がかかるMalhide河口橋の初期検査は、最近の干潮と豪雨がともにこの事故の遠因であることを示している」に続きます。

なんでもこの渡河橋は1日に90本の列車が通過するもので、通勤ラッシュアワーの始まる時に崩落は発生し、運転士の気転で惨事を免れたようです。予備調査でおそら数週間のうちに発生した小規模な損傷が川底に発生しているのが見つかり、これが流れや渡河橋の橋脚周辺の水圧を変えたものと考えられるとあります。
このほか、鉄道運行にかかわる検査や維持管理報告書は言うに及ばず、潮流、降雨、転向などの問題を含め各方面にわたる調査が行われており、事故のあった区間は少なくとも3ヶ月の閉鎖が予測されるとあります。どうも崩落事故区間の前後の駅までの運行であり、閉鎖区間はバスや他の代替機関に乗り換えて移動するという、なかなか大変な状態が3ヶ月は続くということです。

鉄道利用者組織は全アイルランドの鉄道橋検査を早急に行うよう求めているとありますし、鉄道事業者も早急に他の橋梁や高架橋の精密検査を実施するとしています。

この事故があった渡河橋も、事故発生のつい数日前に目視検査が行われていたそうですが、全面検査は行われたのは2007年10月だったそうです。



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by fukimison | 2009-08-25 10:16 | 事故  

英、エコタウン報告書

昨年の今頃、エコタウンのことについて1-2度後紹介しました。(エコタウンのその後
そこで本日は8月18日付けNCE誌のNew report highlights concerns over Eco townsを簡単にご紹介したいと思います。
昨年、専門家は無理に掛け声をかけて行わなくても、小規模の実験を行い評判がよければ黙っていても開発業者がエコタウン市場を作るというコメントを出していたのが記憶にあります。

この報告書もそういった色彩が濃いものです。
記事は1200人の回答者(機関)は持続可能なコミュニティーと住宅の両方が必要だが、エコタウンが適切な回答とは思わないと答えたというちょっと挑戦的な出だしです。
そして「持続可能な開発」を行うという掛け声の下、あらたな都市の拡大が発生する恐れがあり、それよりも既存住宅の省エネ改修に焦点を当てるべきだという意見や、一部の人々はエコタウンが従来のプランニングシステムをバイパスするのではと懸念していると続きます。最後に通勤・通学といった移動により発生するCO2をエコタウンのカーボンフットプリントを計算する時に加えるべきだとしています。

そういえばと思って見てみると8月19日付けの英Building誌もGovernment insists eco-towns work with localsを掲載しており、その中で以前から環境系の識者はゼロカーボンを目的とするエコタウンが交通機関と隔絶した場所に予定されており、これは持続可能とはいえないと批判していたという一文があります。全体として新たに発表された政府のエコタウンガイダンスは、政府の6000万ポンドのgrowth fundに名乗りを上げるのであれば、開発事業者は地元コミュニティーをよく連携をとるようにといったもののようです。

最初に紹介したNCEの記事の最後にエコタウンと名乗るための項目が示されていますが、なかなかきつい条件です。
例えば、エコタウン域内の住宅・商業・公共施設を含む全建築物はゼロカーボンであること、域内の40%が緑地であり、少なくともその半分が公園やリクリエーションエリアといった公共のスペースでなければならない。全住宅が利用する公共交通機関や日常利用するサービス機関(託児所といったもの)と歩いて10分以内であること、住宅のエネルギーは再生可能エネルギー源による、
などの項目が挙げられています。
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by fukimison | 2009-08-21 07:53  

Foster + Partners、1600万ポンドの赤字

以前、有名建築事務所にも不況の風と題してフォスター卿の事務所が350人の人員削減を行うと発表した記事や、HOKの人員削減のことをお伝えしてきました。

本日はその第3弾ということで8月19日付けBuilding誌のFoster + Partners £16m in the redを要約してお知らせします。

金融不況のあおりでどこの建築事務所も大変ですが、フォスター氏の事務所(Foster +Partners)は2007-08年度に860万ポンドの赤字を計上していましたが、2008-09年度はさらにその赤字幅が増加し、税引き前で1610万ポンド、税引き後は1800万ポンドの損失となると発表しました。
1ポンドが150円ぐらいですから、ざっと考えて28億ぐらいでしょうか?
(企業としてはそれほど大きな額とはいえないでしょうけど、スター建築家の事務所として考えると、つまり隈研吾や安藤忠男の事務所が28億の損失と考えると解りやすいですね)

この損失の原因となったのが、以前お伝えした大規模なリストラにかかった費用(470万ポンド)だそうです。また同事務所の総負債額3億410万ポンドにかかる利息として、4000万ポンドが赤字に加算されているそうです。全体としてみれば、ターンオーバーは07-08年度の1億4240万ポンドに比べ08-09年度が1億5380万ポンドですから、不況にも係らず堅調だとしています。

スター建築家は得てして自国より海外での仕事の比重が高いものですが、フォスター事務所の場合も英国は売り上げの10%であり、全収益の3分の1(4700万ポンド)は中東からだそうです。不況により手痛い打撃を受けたロシアでのプロジェクトですが、地理的なセグメントの関係から組み込まれていませんが、欧州大陸全体として4560万から3200万へ下落したとあります。

フォスター卿は強気のコメントを発表していますが、フランスのスター建築家ジャン・ヌーベルと組んで参加しているロンドンのWalbrook Squareプロジェクト(3億ポンド)がトラブル続きで、スペインの開発業者が手を引いたという記事Developer pulls out of £300m Foster/Nouvel schemeが出ていますし、それほど楽じゃないと思うんですけどね。

このプロジェクトもダースベーダーのヘルメットビルとあだ名されており、景観的にトラブルを含んでいるようですが、事業者が撤退したことで終止符が打たれたと見るべきでしょう。
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by fukimison | 2009-08-20 10:50 | つれづれ  

ドバイ、不動産価格下落止まらず

久しぶりに不動産、しかもドバイです。
ドバイに関しては世界で最も高いビルとなるブルジュ・ドバイのことや、ドバイへ出稼ぎに来たもののリーマンショックで失職した建築関係者の話などをお伝えしてきました。今回は8月18日付けBuilding誌のDubai residential property prices fall 24%やドバイで起きた事故Building collapses in Dubaiなどをお知らせします。

まずドバイの住宅用不動産価格の記事ですが、国際的な不動産企業おJones Lang LaSalleによると2009年の第2四半期にドバイの住宅用不動産価格は平均24%下落したそうです。また第二四半期の賃貸物件(2ベッドルームのアパート)の平均賃料は15%の下落だそうです。しかし第一四半期の下落率22%と比べると、下落率は減少しており、すこしずつ市場は沈静化に向かっているとしています。(比較の問題とはいえ24%や15%で沈静化なのだろうか?)

この記事で最も目を引いたのは「計240億ドル超の住宅プロジェクトがキャンセルや保留にされているにも係らず新規物件の供給は続き、2009年に22,400戸の住宅が引き渡される予定だ」とあるあたりです。

不動産立国を目指したドバイですが、作業員の就業環境が悪いことや事業者のいい加減さなどがいままでに何度か記事になっています。たしか一昨年は作業員が待遇改善を求めてストライキを起こしたという記事を読んだ記憶があります。そうしたらドバイで建設中の6階建てのビルが崩落したというニュースです。16日の日曜日に工事中の複合利用ビルが崩落したものの、作業中の21人は無事だったとあります。
調査官は構造上の問題ではないかと語っていますが、写真でみると付近のビルもかしいでいたりして、なんだか怪しそうな感じです。
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by fukimison | 2009-08-19 12:20 | 不動産  

ロシア、ダムのタービンルーム事故で死者多数

日本の新聞にはまだ掲載されていないと思いますが、8月17日ロシアのサヤノシュンスカヤ・ダム(Sayano-Shushenskaya)で事故があり、8名が死亡54名が行方不明という記事が英のNCE誌に54 missing and 8 dead following Russian hydro plant blastとして報じられました。
このサヤノシュンスカヤダムですが、1978年に完成した重力式アーチダムで堤高・242m、貯水容量・313億立方メートルで、wikiでもロシア最大の発電用ダムであり、世界でも第4位の水力発電ダムとなっています。

NCE誌の記事を要約すると,「シベリアのハカシア共和国にあり6.4G.Wの発電容量を持つ同ダムで爆発事故があり、発電所の10本ある送水管のうち2本が崩壊した。同ダムはアルミ精錬所や他の工場に送電を行っており、現在送電は停止している。ロシア政府はダムが決壊する危険はないと言っている」となります。ちょっと詳細に欠けるので他を探してみました。

こういう時はロイターかAFPが強いので8月17日付けのロイターRussian dam disaster kills 10, scores missingを見てみました。
すでに死者数が10名、行方不明者は72名にまでのぼるおそれがあるとしていますし、タービン室に水が入ったのが原因のようです。パニックに陥った付近住民に対し非常事態省はダム崩落の恐れは無いと語った。ロシアの金融市場監督官はこのダムの所有者RusHydroの要請により主要取引所での同社の株取引の停止措置をとった。同社株はMICEXで7.1%、ロンドンで13%下落。同ダムが復旧するまで数年かかり、復旧費用は10億から15億ドルにのぼる、同社の月次損は4730万ドルとの見方もある。さすがロイターらしく経済主体です。

事故原因について記述のある記事を探したところmsnbcがap伝として10 die, dozens missing in power plant explosionという記事を掲載していました。
原因不明としながらも、連邦政府捜査官は修理工事中に送水管が破裂し、タービンが設置されていたエンジン室の壁や天井を破壊し部屋自体も浸水した。浸水の原因は送水管の水圧上昇によるとの発表もあります。ロイターは1本ある送水管のうち2本が破壊されたと伝えていますが、APはこれに加え3本目も大きな被害を受け、残り7本がどのような状態にあるか調査が進められているとあります。ダムのあるハカシア共和国の首都Abakan(人口16万)の住宅の半分が、近隣の都市も停電していおり、事故の影響がどの程度なのかまだ不明だとしています。

事故も問題ですが、このダムから供給を受けていたアルミ精錬工場への影響はめぐりめぐるのではないかと懸念します。
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by fukimison | 2009-08-18 10:32 | 事故  

LEED or BREEAM

久しぶりにグリーンビルの話題です。環境に配慮し、持続可能な建築物の評価方法として日本もCASEBEEと呼ばれる建築環境総合性能評価システムがありますが、英国BREEEAM(BRE Environmental Assessment Method)と米国のGreen Building Council(USGBC)によるLEED(Leadership in Energy and Environmental Design)の2つが有名(メジャー)です。

そのUSGBCのLEEDですが、Hospitality Designは8月13日にLEED Projects Grow Rapidly Outside the U.S.という記事を掲載しています。これをUSGBCで探すとNielsen Business Mediaが報じたもののようで、内容は米国が開発した建物の環境性能基準であるLEEDが急速に国外で採用されることが多くなっているというものです。
これに関した記事は以前このぶろぐでもスタンダードとはというタイトルで、アラブ諸国がLEED採用を決め、英国の技術者が旧宗主国であるのに湾岸地域で仕事がしにくくなるのではという記事を紹介しました。

今回のものはUSGBCは8月11日、現在LEEDと認められた全プロジェクト(総延べ床面積)の27%が海外で実施されているもので、2004年の8(当時米国内では380)であったのもが2008年1120に伸び、2009年7月5日現在で既にさらに835のプロジェクトがLEED証明の登録を行っていると発表したというものです。さらに記事は「現在世界195カ国で114のLEEDプロジェクトが行われており、うちスウェーデン、デンマーク、ノルウェーそしてフィンランドといった各国で43のLEEDプロジェクトが建設中だ」と続きます。ここでちょっと驚くのは、地理的には英国の方が近く、近い=知識の交流(流入)が容易いという方式が適応されていないことです。でもルクセンブルグに建設中の欧州投資銀行の新館はBREEAMという記事をおつたえしていたのですが、どうなんでしょう?

それで少し調べてみたところ、両者は覇権を握るべくバトルを展開しているようです。
その一例としてBREEAMの中にBREEAM VS LEEDという文書を発見しました。いろいろと書いてありますが、コストと問いう項目で「現地の基準によって変わり、はっきりとはいえないがLEEDは建設費が3-8%上昇すると言われている。BREEAMはLEEDと同等ないしは若干安いと見積もられるとあります。(大型建築において3-8%は大きいです)

BREEAMもLEEDも環境や持続可能に関する分野で多数の課題が示されており、そのうちのいくつがどういったレベルや性能であるかで決まります。それも単に合否ではなく、各種段階(BREEAMはPass, Good, Very Good, ExcellentまたはOutstanding さらにBREEAM certificateですし、LEEDはCertified,Silver, Gold, Platinumまで)における評価です。

1990年に始まり、英国内で主に住宅に適用されているBREEAMに対し、1998年にはじまったLEEDですが、こちらは商業用ビルが主体でありその数は約2000棟に達しているそうです。
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by fukimison | 2009-08-17 11:52 | グリーンビル